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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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서울 집값이 다시 가파르게 오르고 있어요. 우리가 기억하는 가장 뜨거웠던 불장이 ’21-’22년이잖아요? 그 때를 넘어설 정도예요. 즉, 문재인 정부 시절 이후 가장 큰 폭의 상승인데요. 

 

 

🔎 서울 아파트값 급등

 

한국부동산원에 따르면, 6월 셋째 주 서울 아파트값은 0.36% 상승했어요. 2018년 9월 이후 최대폭이에요. 강남 3구에서 시작된 상승세는 마포·용산·성동을 지나 강동·양천·동작까지 번지고 있어요.

 

 

🔎 상승한 이유, 다 아시죠?

 

올해 초 갑자기 서울시가 강남에 묶여있던 토지거래허가구역을 해제했어요. 원래 이 땅에서 거래하려면 ‘실거주 2년’을 해야하는데요, 이걸 풀어버리니 기존 실거주 수요에 갭투자 수요까지 몰린 거예요.

 

그러자 집값에 불이 붙기 시작했어요. 이건 기회다! 라면서 (특히) 잠실로 많이 몰려든 거죠. 불이 너무 빠르게 붙자, 서울시가 다시 기존 강남에 용산까지 확대해서 토허가를 지정했어요. 

 

그런데 한 번 붙은 불이 갑자기 꺼지겠어요? 주체할 수 없던 수요가 ‘어디로 가야하지’ 둘러보다 그 근방으로 튀기 시작합니다. 그곳이 바로 성동구, 마포구 등이죠. 그렇게 풍선효과가 일어나면서 점차 서울 전역으로 집값 상승이 번지기 시작한 거예요.

 

그리고 여기에 대출 이슈도 있어요. 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시작되는데요, 아주 쉽게 말해 지금까지 받아오던 대출보다 덜 받게 되는 거예요. 이것 때문에 7월 되기 전 막판 매수세가 몰린 이유도 있어요. 

 

 

🔎 이럴 땐 정부가 나서야 하잖아요

 

우리나라에서 가장 민감한 부분 중 하나가 부동산이죠. 떨어지면 왜 떨어지냐, 올라가면 왜 올라가게 가만두냐… 이런 분위기인데요. 

 

국토부는 최근 국정기획위 업무보고에서 이재명 정부의 부동산 공약을 기반으로 한 공급 확대 방향을 설명했어요. 즉, 앞으로 '공급량을 어떻게 늘릴 것인가?'에 대한 고민을 시작한 건데요,

재건축·재개발 촉진 :절차 간소화, 용적률·건폐율 상향 등 공약 기반 추진 신속 인허가제 도입 : 인허가 지연에 따른 금융비용 부담 해소 목적 유휴부지 활용한 실수요자 주택 공급 : 공공기관·기업 부지 활용 및 도심·역세권 위주 공급 1인 가구 대응형 주택 확대 : 직주근접·슬세권 중심의 맞춤형 공급 공공임대 확대 방향 등

 

 

🔎 집값 오르면 이것도 오른다?

 

바로 전월세입니다. 집값이 오르면 대부분은 막차라도 타려고 영끌족에 합류하지만, 도저히 그럴 여력이 안되거나, 조금 더 지켜보자는 입장도 있죠. 이럴 경우 전월세를 알아보게 됩니다. 이런 수요가 늘어나면 전셋값이 올라가겠죠?

 

한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트 전세 가격은 재작년 6월(0.12%) 이후 지난해 말까지 19개월 연속 올랐어요. 그런데 전월세 시장에서는 임차인들이 사용할 수 있는 보호티켓이 있어요. 바로 갱신계약청구권이에요.

임차인이 전·월세 계약을 한 번(2년) 더 연장하자고 요구할 수 있는 권리 집주인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없고, 전·월세 인상률도 5% 이내로  2020년 7월 ‘임대차 2법’과 함께 도입

그래서 지금, 서울 세입자 절반이 ‘5% 방어권’ 꺼내고 있는 상황이에요.

 

🔎 갱신계약 44%

 

2025년 2분기 서울 아파트 전월세 갱신계약 비중이 44.5%를 기록했어요. 이는 2022년 3분기 45.4% 이후 가장 높은 수치예요. 월세도 갱신계약 비중이 38.4%로 신고제 도입 이후 최고치를 찍었어요. 전세 갱신 비중은 48.8%로 반등했고요.

 

같은 분기 갱신계약 가운데 갱신권을 사용한 비중은 49.7%예요. 갱신권을 쓴 세입자는 평균 2,413만 원만 올려줬지만, 쓰지 않은 세입자는 평균 4,973만 가까이 올려줘부담이 두 배 이상이었어요. 이러니 쓸 수 밖에 없겠죠?

 

지금 전세 시장은 ‘조용한 전초전’ 단계예요. 갱신권 소멸이 몰려올 2026년엔 지금 눌러둔 전세금이 한꺼번에 튀어 오를 수도 있어요. 세입자는 이번 2년을 ‘5% 할인권’이라 생각하고, 만료 직후 납부해야 할 보증금 규모·대출 한도·월세 전환 시 이자비용을 미리 계산해 두는 편이 안전해요. 

핵심 요약 서울 아파트값은 규제 완화와 투자 수요 증가로 2018년 이후 최대폭으로 상승했어요 풍선효과와 DSR 시행 전 매수세로 상승세가 서울 전역으로 확산되고 있어요 전세 시장도 함께 들썩이며 갱신계약 사용률이 높아졌고, 2026년 갱신권 소멸 이후 전세금 급등 가능성이 제기되고 있어요