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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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부동산 매매계약은 큰돈이 오가는 중요한 거래로서 계약 과정에 실수가 생기면 막대한 손해를 일으키므로 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 사항을 미리 알고 있는 것이 중요하다. 매매계약 작성 시 주의해야 할 사항 7가지를 살펴보자.

 

 

✔️ 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도 확인하기

 

계약을 진행하기 전 해당 부동산의 등기부등본(등기사항전부증명서)을 반드시 확인해야 하며, 등기부등본에서는 갑구에서 계약 상대방이 실제 소유자인지, 가압류나 가처분 등이 되어 있는지, 또 을구에서 대출이나 담보 설정이 되어 있는지를 확인하여야 한다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 언제든지 열람 가능하므로 말소사항 포함으로 발급하여 최신 버전을 확인하도록 하자.

 

권리관계가 아닌 현황은 ‘대장’을 기준으로 하므로 정부 24에서 토지대장을 열람하여 지번, 지목, 면적 등을 확인하고, 건축물대장을 열람하여 위반건축물 여부 등을 확인하여야 한다.

 

또한 정부 24에서 지적도를 열람하여 토지 모양, 도로(맹지* 여부), 경계 등을 확인하도록 한다.

*맹지(盲地, landlocked land)는 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 한 필지의 토지를 뜻한다.

 

 

✔️ 매도인의 신분증 확인하고 신분증 사본 첨부하기

 

계약 당사자가 소유자 본인인지 신분증을 통해 확인하고, 만약 본인이 아닌 자가 계약 당일 나왔다면 반드시 신분증, 위임장, 인감증명서(3개월 이내 본인이 직접 발급한 것)를 확인한 뒤 소유주와도 직접 통화하여 더블 체크하는 것을 추천한다. 소유자의 배우자라 하더라도 부동산 매매계약은 일상 가사 대리 범위를 벗어나므로 이는 동일하게 적용된다.

 

 

✔️ 매매대금 등 금액 및 지급 일정 정확하게 기재하기

 

매매계약서 작성 시 의외로 숫자 오기가 종종 발생하므로 계약금, 중도금, 잔금 등의 액수는 정확하게 기재되었는지 여러 번 확인하여야 한다. 또한 중도금 지급 후에는 일방이 계약을 파기할 수 없으므로 계약이 깨지는 것을 원하지 않는다면 중도금 약정을 꼭 하는 것을 추천한다.

 

 

✔️ 공인중개사를 통한 계약이라면 중개대상물 확인설명서, 공제증서, 공인중개사 자격 여부 확인하기

 

부동산 거래는 대부분 공인중개사를 통해 계약을 진행하게 되는데 이때 중개대상물 확인설명서와 공제증서를 받도록 한다. 공인중개사 자격 여부를 조회하고 싶다면 부동산중개업 조회에서 자격 여부를 조회할 수 있다.

 

 

✔️ 계약서 특약 꼼꼼하게 작성하기

 

계약서는 추후 분쟁이 생겼을 때 분쟁 해결의 기준이 되는 문서이므로 애초에 계약서 작성 시 애매모호한 부분은 구체적으로 모두 명시해 두는 것이 좋다. 필요시 사진이나 영상으로 부동산의 상태를 기록해 두는 것도 추천한다.

 

계약 해제 및 위약금 조항은 명확히 기재하고, 하자 발생 시 책임 소재 및 보수 비용 부담 주체도 명시하는 것이 좋다. 특히 저당권설정이 되어 있다면 말소 처리는 어떻게 할 것인지 특약에 반드시 기재하여야 한다.

 

 

✔️ 계약금 지급 시 반드시 소유자 본인 계좌로 입금하기

 

계약금은 반드시 소유자 명의 계좌로 입금하여 이체 기록을 남기도록 하자. 만약 현금으로 지급할 경우에는 영수증을 꼭 받아야 한다.

 

 

✔️ 잔금 지급 후 즉시 소유권 이전 등기하기

 

잔금 지급일에는 계약 시 확인했더라도 등기부등본 등을 다시 열람하여 그동안 권리관계 변동이 없는지 반드시 확인하여야 한다. 또한 잔금 지급 이후에는 잔금 지급일 즉시 소유권이전 등기를 신청하여야 한다.

 

핵심 요약 매매계약서 작성 시에는 계약 당일 등기부등본 등 공적 장부 및 매도인 신분을 확인한 뒤 매도인 본인 계좌로 계약금을 입금해야 해요 계약서는 최대한 구체적으로 작성하고 계약 해제 및 위약금 조항, 근저당권이 있다면 근저당권 말소방법 등을 특약으로 기재하는 것이 좋아요 잔금 지급일에도 등기부등본을 다시 열람한 뒤 잔금을 지급하여야 하고, 잔금 지급일 즉시 소유권 이전등기를 신청해야 해요