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6년 단기임대가 부활했습니다. 지난 2020년 7·10 대책으로 사라진 단기임대가 약 5년 만에 다시 생긴 것입니다. 다만 여전히 비아파트를 대상으로 하기에 아파트는 신규등록이 불가합니다. 다만 의무 임대는 기존 10년에서 6년으로 줄어들었다는 점이 특징입니다. 단기임대, 다시 해도 괜찮을까요?

 

 

📍 의무임대 줄어든 대신 요건도 더 강화

 

의무임대가 줄어들었다고 무조건 좋아하시면 안 됩니다. 요건 역시 강화되었기 때문입니다. 우선 6년 단기임대는 비아파트를 대상으로 하며, 종부세 합산 배제 및 양도세 중과 배제 그리고 거주주택 비과세 특례 활용을 위해서는 임대 개시 당시 기준시가가 4억 원 이하여야 합니다(수도권 밖은 2억 이하). 물론 임대 개시 당시 그러하며 이후에는 해당 금액을 초과하더라도 무방합니다.

 

다만 종부세 합산 배제와 양도세 중과 배제의 경우, 18.9.13 이후 유주택 상태에서 조정대상지역에 위치한 주택을 취득하면 혜택이 불가합니다. 예를 들어 현재 조정대상지역인 용산구에 있는 빌라를 임대주택으로 등록하고 기준시가 4억 이하라 하더라도, 현재 보유세 과세기준일인 6월 1일 현재 조정대상지역이므로 종부세 합산 배제는 불가합니다. 물론 추후 조정대상지역에서 해제가 된다면 혜택이 가능합니다.

 

양도세 중과 배제 역시 마찬가지나, 이건 실제 매각 시 조정/비조정을 따지면 되기에 종부세 합산 배제보다는 그나마 신경이 덜 쓰이는 항목입니다.

 

거주주택 비과세 특례는 이와 무관하게 요건 충족 시 가능합니다.

 

 

📍 6년 단기임대 역시 장기적 관점에서 접근해야

 

10년 대비 6년은 상대적으로 짧은 기간이라 할 수 있겠지만 그래도 긴 시간입니다. 주택임대사업자는 말 그대로 ‘사업자’입니다. 임대 사업을 하려면 그만큼 수익이 나야 하고, 해당 기간 동안 사업 리스크가 통제 가능한지를 봐야 할 것입니다.

 

그런 면에서 가장 중요한 항목은 ‘종부세 합산 배제’ 입니다. 주택 수가 늘어날수록 종부세 중과 위험성이 커지기 때문이고, 보유세는 미실현 이익에 대해 과세되기에 한 번 부담이 된다면 이에 대응하기가 쉽지 않습니다.

 

그렇다면 6년 동안 임대사업을 하면서 어떤 인센티브가 있어야 사업자를 할 만할까요? 첫 번째는 말 그대로 임대 수입입니다. 전세를 주고 보증금을 올려받는 것보다는 아무래도 다달이 들어오는 월세를 더 선호할 것입니다.

 

두 번째는 6년 후 기대되는 시세차익입니다. 그런데 비아파트라면 빌라, 다세대, 단독, 다가구 등인데 6년 후 시세차익을 노려볼 수 있을까요? 많이는 없겠지만 그나마 가능한 건 재개발과 같은 정비사업일 것입니다. 따라서 6년 단기임대는 재개발 투자와 연계시키는 것이 유리합니다.

 

 

📍 재개발 그리고 ‘소형주택’과 연계시키는 전략 활용해야

 

예를 들어 6년 단기임대로 등록한 빌라가 정비사업이 잘 진행된다고 가정해 봅시다. 이 경우 6년 의무임대 종료 시 매각할 수도 있고, 혹은 계속해서 들고 감으로써 신축 아파트를 얻을 수도 있습니다.

 

또 하나, 2024년도에 나왔던 ‘소형주택’과 연계시키면 취득세 주택 수에서도 일정 부분 혜택을 볼 수 있습니다. 다만 해당 소형주택이 취득세 주택 수에서는 빠지지만 종전 보유한 주택 수로 취득세율이 결정되기에 이 부분은 유의해서 접근해야 합니다.

 

 

결과적으로, 6년 단기임대는 1) 종부세 합산 배제, 2) 재개발 투자, 3) 소형주택 활용한 취득세 중과 피하기 전략, 이렇게 세 가지로 요약할 수 있습니다. 따라서 명확한 목적 없이 막연하게 ‘6년 단기나 해볼까?’ 이렇게 접근하시는 것은 유의하시기 바랍니다.

 

이에 대한 구체적인 사례는 앞으로 저희 인사이트 칼럼을 통해 계속해서 전달해 드리겠습니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 6년 단기임대 부활했지만 시장 반응은 ‘시큰둥’해요 과거 정책 일관성 부족으로 신뢰가 떨어진 상황에서 그나마 해볼 만한 방안은 종부세 합산 배제 정도예요 여기에 추가로 고려할 만한 투자 포인트까지 언급 드렸어요