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서울 동작구 대방동 501번지, 1990년대 중반 1,628세대로 문을 연 대방대림은 오랫동안 “낡았지만 살기 편한 강변 남측 구축”으로만 소개됐어요. 그런데 2027년 개통 예정인 신안산선 대림삼거리역이 단지 북문에서 직선 400m, 도보 6 분 거리에 들어선다는 사실이 구체화되면서 분위기가 달라졌습니다. 2025년 6월 초 전용 84㎡(25평형) 실거래가가 10억 1천 ~ 10억 8천만 원(3 ∼ 19층)에 잇달아 찍혔고, “10억 선이면 여전히 싸다”는 얘기와 “역이 열리면 12억 벽을 다시 두드릴 것”이라는 전망이 맞서고 있죠. 이 낡은 대단지가 정말 두 번째 전성기를 맞을 준비가 됐는지, 다섯 가지 각도에서 차근히 짚어봤습니다.

 

 

✔️ 지역·입지 분석

 

 

가장 가까운 지하철은 대방역(1호선) 과 신길역(1·5호선) 입니다. 남문에서 대방역까지 걸음으로 9 분, 신길역은 버스로 두 정거장. 여의도·용산·광화문 직장인에게 ‘20 분 통근권’이 가능한 위치예요. 2027년 신안산선 대림삼거리역(가칭)이 단지 북쪽 400 m 지점에 문을 열면, 여의도는 한 정거장·안산은 40 분대로 당겨집니다. 영등포로터리와 노량진 상권이 남쪽 1 ㎞ 안에 있어 생활 편의는 이미 갖춰져 있고, 강변북로·올림픽대로 진입도 5 분이면 가능해 차량 이동 동선이 넉넉해요.

 

 

✔️ 가격·시장 지표

 

출처 : 리치고

 

국토부 등기 자료를 보면 2025년 6월 첫째 주에만 전용 84㎡가 다섯 건 거래됐습니다. 저층(3층) 10억 1,000만 원, 고층(16·19층) 10억 7,000 ~ 10억 8,000만 원으로 묶이며 한 달 평균 가격이 10억 5,300만 원을 형성했어요. 거래는 월 20건 전후로 꾸준히 이어져 ‘팔릴 때 팔리고 살 사람은 산다’는 대단지 유동성을 확인할 수 있죠.

 

 

✔️ 단지 자체 역량

 

20 % 남짓 건폐율에 20층 이하로만 동을 배치해 동간거리가 여유롭고, 남향·남서향 위주로 채광이 괜찮아요. 세대당 주차 1대가 빡빡한 편이지만 2022년 지상 주차장을 일부 철거하고 지하 공간을 확장해 ‘1가구 1차’엔 큰 무리가 없다는 후기입니다. 커뮤니티는 1990년대 표준형인 피트니스·경로당·작은 도서관 규모지만, 2021년 승강기 교체·외벽 부분 보수로 외관 피로도를 덜어냈고, 무엇보다 25평형(방 3·욕실 1) 1,000세대 넘는 ‘현실 평형’이 실수요층을 두텁게 잡아 줍니다. 용적률 272%, 건폐율 20%라는 ‘중간치’ 덕에 재건축 연한을 채워도 사업성 논의가 크게 어렵지 않을 것이란 분석도 나옵니다. 

 

✔️ 미래 가치와 개발 가능성

 

첫 번째 파도는 신안산선입니다. 개통 즉시 여의도 – 대림삼거리 – 안산이 직결돼, 여의도 금융·방송 종사자 전세 수요가 바로 옆으로 밀려올 가능성이 커요. 두 번째는 남쪽 신길뉴타운 마무리 단계와 영등포로터리 초고층 복합개발. 생활권 수준이 한 단계 올라가면 구축이지만 입지 좋은 대단지라는 희소성이 부각됩니다. 세 번째는 여의도·용산 정비창 일대 고밀화. 한강 남북축이 모두 리셋되는 2030년 즈음엔 ‘한강 · CBD 접근성’이 더 크게 평가될 가능성이 높습니다.

 

 

✔️ 자금 계획 · 리스크 관리

 

무주택 실거주라면 10억5천 매수-전세 5억4천(전세가율 51%) 시 대출 4억5천, 변동 4% 이자로 월 150만 원 + 관리·보유세 15만 원이 필요합니다. 2026년 고정금리 전환과 2027년 개통 전후 5년 버틸 체력이 관건이죠. 1주택 갈아타기는 양도·취득세·이사비로 3억 후반 일시 현금이 들지만 새 대출이 2억대 후반으로 줄어 월 90만 원대로 내려갑니다. 다주택 갭투자는 전세 끼고 10억2천에 매수하면 실투자 4억8천, 월 이자 140만 원. 다만 전세 5%만 빠져도 2천만 원이 즉시 묶이고, 공시가 9억 돌파 뒤엔 종부세·중과 리스크가 생겨요. 세 경우 모두 자기자본 40 % 이상, 신안산선 개통까지 5년 버팀목이 공통 안전선입니다.

 

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대방대림은 이미 강남·여의도 20분대를 누리지만, 신안산선 개통과 영등포·신길 고밀화라는 ‘두 번째 파도’를 앞두고 있어요. 월 150만 원짜리 현금 스트레스를 감내하고 지금 10억 초반에 들어갈지, 완공 뒤 12억을 감수하고 안전지대를 선택할지, 답은 결국 자금 캘린더와 성향이 정해 줍니다. 

 

대방동 대방대림, 보다 자세한 거래 정보와 시세 분석은 [홈노크 앱 > 지도]를 통해 확인해보세요. 숫자가 또렷해지는 순간, 이 25평 구축이 포트폴리오에 들어올 자리가 한층 분명해질 거예요.

 

 

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이 글은 생성형 AI를 활용하여 임장 시 기본적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 현장 감각과 데이터를 종합해 최적의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다. 

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