홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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2025년 5월 초 분양한 동탄2 ‘동탄포레파크자연앤푸르지오’ 사례를 보시죠. 33평형 기준 5.8억, 37평형은 6.7억에 분양했습니다. 겉으로만 보면 ‘무난한 분양가’처럼 보일 수 있지만, 이 아파트는 공공분양이었고, 분양가 상한제까지 적용됐다는 점을 고려하면 얘기가 달라집니다.

보통 분상제가 적용되면, 시세 대비 최소 1~2억, 많게는 3억 이상 저렴한 로또 분양을 기대하게 마련입니다. 그런데 이번 동탄 분양가는 사실상 주변 시세 수준입니다. 분양가 상한제가 무색한 수준이죠.

 

이유는 무엇일까요? 이는 공사비와 토지비 상승 영향이 큽니다. 지금은 공공분양조차도 분양 수익 없이, 거의 원가에 공급하는 구조가 되다 보니, 시세 이하 공급이 사실상 불가능해진 겁니다.

 

 

🔎 신축 민간 분양 가격

 

 

서울 은평구 대조1구역 재개발로 분양한 ‘힐스테이트 메디알레’를 보시죠. 74㎡ 기준 13억 중반, 옵션 포함 시 14억 가까이 됩니다.

인근 녹번·홍제동 일대 84㎡ 시세가 12~13억대라는 걸 고려하면, 이번 힐스테이트 메디알레는 시세보다 오히려 비싸게 분양하는 민간분양 사례입니다. 제가 쭉 최근 공공분양, 민간 분양한 아파트들 분양가를 봤거든요.

 

결론은 이겁니다. 분양가는 결국 시세의 근접, 또는 시세보다 비싸게 할 수밖에 없습니다. 지금 일부 3기 신도시에서는 세금을 투입해 인위적으로 분양 가격을 낮추고 있지만, 이 역시 단기적인 부분이고, 장기로 보면 결국 3기신도시에서도 시세에 근접하는 분양가가 나올 확률이 높습니다.

 

 

🔎 앞으로 부동산 투자 전략

 

이제는 청약을 통해서 아파트를 ‘싸게 분양받는’ 기대는 접는 게 낫습니다. 시세차익이 많이 나는 분양은 서울 핵심지, 경기도 최핵심지의 일부 아파트만 가능할 거고, 그 외 대부분은 시세 근접하게 분양할 겁니다.

 

왜냐하면 지금 공사비 상승으로 신축 짓는 것 자체가 수지가 안 맞기 때문입니다. 결국 중하급지에는 신축 자체가 드물어질 것이고, 이러한 지역에서 집을 산다면 최대한 신축 아파트를 사는 게 좋습니다. 가격 측면에서 보면 34평 기준 10억 이하의 지역들이 예시입니다.

 

이보다 집값이 비싼 상급지들은요. 그나마 분양가를 높게 받을 수 있으니 재개발, 재건축 투자도 눈여겨볼 만합니다. 이미 지어진 신축 아파트는 너무 비싸기 때문이고요. 혹시 본인의 청약 가점이 60~70점 대로 높은 점수이거나, 특별 공급 자격이 있다면 청약을 통해서 내집 마련을 하는 것도 방법입니다. 

 

 

🔎 결 론

 

‘로또 분양’ 시대는 거의 끝났습니다. 앞으로는 입지 좋고, 상품성 좋은 신축이 살아남는 시장이 될 것이고, 시세 수준 분양이 기본값이 되는 시대에선 기존 신축 매수나 재개발 매수 전략이 더 현실적일 수 있습니다.

 

감사합니다.