홈노크

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😎 10년 간 임대사업을 비롯, 부수입으로 월급보다 큰 수익을 버는 발악하는 재테크가 부동산으로 돈 버는 이야기를 전해드려요.

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미래는 100% 예측할 수 없습니다. 하지만 우리는 미래를 예측하는 방법으로 가장 흔히 사용하는 것이 바로 과거를 돌아보는 것입니다.

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인간은 어떤 현상에 대해서 패턴을 찾아 미래를 예측하는 것을 좋아하는데 실제로 그 예측은 틀리는 경우보다 들어맞는 경우들이 꽤 많은 것 같습니다. 그래서 주식, 코인에서 차트를 분석하는 기술적 분석이 신뢰를 얻기도 합니다.

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대통령이 바뀔 때마다 가장 관심을 받는 것 중 하나가 바로 '집값 오르냐, 떨어지냐' 일 것입니다. 오늘은 지난 20년간 정권이 바뀔 때마다 우리나라 부동산 가격은 어떻게 변화해 왔는지 살펴보겠습니다.

 

 

📍 지난 20년간 아파트 가격은 어떻게 변화했을까

 

어떤 정권이냐가 정말 큰 영향을 미쳤을까요? 일단 아래 그래프는 지난 2006년부터 올해 3월까지의 전국 아파트 실거래가 지수에 대한 그래프입니다. 참고로 지금부터 보여드릴 자료는 '가격'이 아니라 '지수'라는 점 참고하시길 바랍니다.

 

 

지난 20년 동안 2번의 진보 정권이 있었고, 3번의 보수 정권이 있었습니다. 우리는 흔히 진보 정권이 집권할 때 집값이 오르고, 보수 정권일 때 집값이 내려간다고 알고 있습니다. 하지만 사실 넓은 관점에서 봤을 때 정권과 상관없이 20년간 집값은 꾸준히 우상향해 왔습니다. 정도의 차이만 있었을 뿐입니다.

 

미시적으로 보면 순간순간 폭등과 폭락이 있어왔지만, 거시적으로 봤을 때는 신기할 정도로 비슷한 기울기로 움직였습니다. 지난 코로나 시즌에 유동성이 풀리고 금리가 낮아지면서 집값이 폭등한 시기가 있었지만, 이것은 정말 특수한 상황이었던 것이고, 코로나가 끝나자 이내 원래의 기울기 수준으로 돌아온 것인데요.

 

물론 좀 더 미시적으로 보면 노무현, 문재인 대통령 때의 집값 상승이 두드러지긴 합니다. 하지만 부동산이라는 게 단기적으로 보는 속성이 아니기 때문에 장기적 관점에서 봤을 때 어차피 오를 가격이 시대에 따라 조금 급격하게 올랐을 뿐 대세는 바뀌지 않았을 것 같다는 생각도 듭니다.

 

 

📍 수도권과 지방을 나누면 어떨까?

 

지역별로 아파트 실거래가 지수를 보면 조금 더 흥미롭습니다. 일단 서울 및 수도권(서울, 경기, 인천)은 거의 비슷한 흐름을 보여줍니다. 수도권 지수에 서울이 포함되어 있어서 그런 것 같습니다. 반면 지방은 서울/수도권과 꽤 다른 흐름을 보여주고 있습니다.

 

 

이명박, 박근혜 정권 때는 서울/수도권의 부동산이 그리 좋은 상황은 아니었지만, 지방은 꽤 좋을 때였습니다. 지금으로서는 상상하기 어려운 전개인데, 아시다시피 최근 몇 년간 서울/수도권은 폭락 후 가격이 많이 회복했지만, 지방은 여전히 하락세를 벗어나지 못하고 있는 형국입니다.

 

결과적으로 봤을 때 어떤 정권이냐에 따라 집값의 변화는 확실히 있었던 것 같습니다. 하지만 저는 아무리 생각해도 어떤 정권이냐는 별로 중요하지 않은 것 같다는 생각이 듭니다. 정권에 따라 부동산 정책 기조에 따라 약간의 영향은 받겠지만 그보다는 글로벌 경제 시장에 의한 영향이 훨씬 클 것 같습니다. (IMF 외환위기, 서브프라임모기지 사태, 코로나 팬데믹 등)

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위 그래프를 기반으로 현시점에서 봤을 때 부동산 전망에 대해 제가 얻은 인사이트는 어떤 정권이냐가 아니라 바로 아래 두 가지입니다.

어쨌든 부동산 가격은 계속 우상향할 것이다. → 인구가 감소하더라도 지역별 양극화는 점점 더 심해질 것이다. → 좋은 곳만 오를 듯

 

과거에 그랬기에 미래에도 그럴 거라는 보장은 없습니다. 위에 언급한 저의 전망에 대해 이견이 있는 분들도 많을 것 같고요. 그럼에도 제가 그렇게 생각하는 이유에 대해서는 다음에 자세히 정리해 보겠습니다.