홈노크

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😎 '30대 맞벌이 부부의 30억 부동산 재테크'의 저자 부동산 재테크 전문가 홍사장이 직접 겪어본 투자 꿀 Tip을 에세이로 쉽게 전해드려요.

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"똘똘한 한 채, 강남일까?"

“지역 대장 아파트 주목”

“1주택 전략이 유리”

 

며칠 전, 오랜만에 만난 한 후배가 속내를 털어놓았습니다.

 

🤷 “형, 요즘 다들 똘똘한 한 채 얘기하잖아요. 그런데 그게 다 강남 아파트 얘기잖아요? 전 도저히 감당이 안 돼서 그냥 계속 전세 살고 있어요…”

 

그 말에 저는 조용히 웃으며 물었습니다.

 

💁‍♂️ “그런데 그 똘똘한 한 채가 꼭 강남이여야 할까?”

 

 

📍 요즘 뉴스나 커뮤니티에선 '똘똘한 한 채'라는 표현이 당연하다는 듯이 쓰이고 있습니다

 

그런데 그 단어가 의미하는 방향이 너무 한쪽으로만 향해 있는 것 같아요. 마치 강남 아파트가 아니면 다 쓸모없는 집인 것처럼, 서울이 아니면 다 떨어질 집처럼 느껴지게 만드는 흐름 말입니다.

 

강남이라는 지역에 프리미엄이 있는 건 당연한 사실입니다. 대한민국 부동산의 중심축이자 상징이기도 하니까요. 그렇기 때문에 오히려 강남을 산다는 것 자체가 대부분의 사람에겐 이미 진입장벽일 수밖에 없습니다. 몇 년 전만 해도 10억이 넘는 아파트를 들으면 “어우, 그 돈이면 집 두 채 산다”라는 얘기가 나왔지만, 지금은 20억도 넘는 집이 즐비하니 그냥 쳐다만 보게 되죠.

 

 

📍 하지만 정말 똘똘한 한 채란, '그 지역에서 가장 가치 있는 집'을 말하는 거지, '강남에 있는 집'만을 의미하진 않습니다

 

저는 이것을 다주택 규제가 강해진 지금, 우리가 포기하지 않고 갈 수 있는 길이라 생각합니다. 즉, 다주택자가 아니더라도 정책을 우회하거나 대응할 수 있는 '한 채 전략'의 중심에 있는 게 바로 진짜 똘똘한 한 채입니다.

 

요즘 시장 흐름을 보면 참 다채롭습니다. 서울 강남은 다시 폭등장을 맞이하고 있다는 기사가 줄줄이 올라오고요, 반대로 지방은 여전히 어렵고 회복세가 미약합니다. 인천은요? '폭락의 아이콘'처럼 이야기되고 있고요. 서울에서도 양극화는 여전합니다. 노원, 도봉, 강북 쪽은 눈물바다라는 표현이 과하지 않을 정도로 조정이 길어지고 있죠.

 

그런데 말입니다. 그 지역 안에서도 여전히 '잘 나가는 아파트'는 있습니다. 인천도 마찬가지고요. 송도에서 대장 아파트로 꼽히는 단지들은 여전히 분양가를 회복하거나 되려 웃도는 실거래가를 기록 중입니다. 노원을 살펴볼까요?. 대표적인 구축들은 하락세를 보이지만, 리모델링 이슈가 있는 단지들이나 학군 중심의 대단지들은 가격 방어를 잘 해내고 있지요.

 

 

📍 그러니까 지역 전체를 한 묶음으로 판단하기보다, 그 지역 안의 '미세 지도'를 그려야 합니다

 

결국 '지역별 똘똘한 한 채'는 그렇게 찾아지는 거예요. 강남은 모든 사람이 원하는 곳이지만, 모든 사람이 가질 수 있는 곳은 아닙니다. 그렇다고 평생 모으면 살 수 있냐고요? 글쎄요. 대출, 세금, 생활비까지 고려하면 현실은 그리 녹록지 않죠

 

그렇다면 도대체 어떻게 똘똘한 한 채를 찾을 수 있을까요? 여기서 몇 가지 실전 팁을 드려 보겠습니다. 너무나 일반적일 수 있지만 이건 제가 직접 해왔고, 지금도 써먹고 있는 방식입니다.

 

첫째, 해당 지역의 대장 단지를 파악하세요. 예를 들어 분당이라면 어떤 단지가 가장 학군, 교통, 학원가, 상권 등을 모두 갖춘 곳인지 점검해보는 겁니다. 이건 네이버 카페, 맘카페, 지역 커뮤니티, 실거래가 조회를 꾸준히 보면서 감을 익히는 게 중요합니다.

 

둘째, 인구가 늘고 있는 지역에 주목하세요. 지방이든 수도권이든 인구 유입이 계속되는 곳은 실수요가 있다는 뜻입니다. 대표적으로 최근 수도권 외곽의 GTX 역세권, 기업 이전 예정지, 재개발·재건축 이슈가 있는 곳이 이에 해당하죠.

 

셋째, 공급 물량과 미래 이슈를 분석하세요. 앞으로 3년 안에 입주가 폭탄처럼 몰리는 지역은 피하는 게 좋습니다. 아무리 대장 아파트여도 주변에 미분양이 넘치면 시세를 방어하기 힘들어요. 눈에 보이지는 않지만, 몇 년 뒤 그 지역이 어떻게 변해 있을지 지금까지 공부해 온 지식과 경험으로 상상력을 펼쳐 보세요. 지금보다 더 나아질 곳이라면 매수 물망에 올려두셔도 좋을 것입니다.

 

넷째, 매수 시점을 너무 고점이 아닌, '정체기'에 들어서는 시점으로 설정하세요.
막 오르기 시작할 때는 매수 경쟁이 치열하고, 급등 직후는 가격이 뒤늦게 반영되어 허수가 많습니다. 거래량이 줄고 관망세가 이어질 때, 서서히 시장을 살펴보며 들어가는 전략이 더 안전할 수 있어요.

 

 

📍 저 역시 최근 몇 년간 전국 각지에 흩어진 여러 아파트를 정리하고 있습니다

30대에 공격적으로 확장했던 다주택 전략은 이젠 유효하지 않다고 판단했기 때문이죠. 정부 정책의 흐름은 앞으로도 무주택자, 실수요자에게 유리하게 설계될 것입니다. 1주택에 대해서는 양도세 비과세 혜택, 종부세 혜택, 보유세 완화 등 다양한 우대책이 계속 등장하고요. 반면 다주택은 여전히 중과세, 대출 규제, 청약 제한 등 장벽이 많습니다.

 

 

📍 그래서 저는 이제, '더 많이'가 아니라 '더 똑똑하게'로 방향을 바꿨습니다

 

경기도 남부에 분산된 자산을 서울의 중심지, 또는 미래가치가 높은 지역의 한 채로 집중시킬 계획입니다. 그곳이 꼭 강남이 아니더라도, 제가 살아갈 수 있고 가족이 만족할 수 있는 곳이라면 충분히 똘똘한 한 채의 요건을 충족한다고 생각합니다.

 

‘똘똘한 한 채’는 단순히 위치나 가격표만으로 결정되는 게 아닙니다. 그 집이 당신의 삶에 어떤 영향을 줄 수 있는지, 얼마나 가치 있는 시간을 만들어줄 수 있는지가 더 중요하다고 생각합니다. 살면서 딱 한 채만 살 수 있다면, 그 한 채가 당신의 자산도 지키고, 가족의 삶도 품어줄 수 있다면 그게 진짜 똘똘한 한 채 아닐까요?

 

강남도 좋고, 판교도 좋고, 송도도 좋습니다. 하지만 진짜 중요한 건 그 지역 안에서도 가장 단단하고 매력적인 ‘핵심’을 찾는 능력입니다. 그 안목이 바로 앞으로의 부동산 시장에서 살아남는 힘이 되어줄 것입니다.

 

여러분도 오늘부터, 여러분만의 똘똘한 한 채를 찾아가는 여정을 시작해 보시길 바랍니다. 그게 내 집 마련이든, 투자든 말이죠. 우린 여전히, 현명한 선택을 할 수 있는 시대에 살고 있으니까요.