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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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최근 정부는 5월 23일, ‘제16차 부동산 시장 및 공급 상황 점검 태스크포스(TF)’회의를 열고 “최근 용산, 강남 3구 등 서울 지역 주택 가격 변동성이 소폭 확대됐다”라며 “필요시 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 추가 지정 등 시장 안정 조치를 마련하겠다”라고 밝혔습니다. 

 

개인적으로 상당히 이례적인 발언이라 생각이 됩니다. 물론 기간이 다 된 것은 아니지만, 6월 3일 대선을 10여 일 남짓 남겨둔 상황에서 나온 정부의 코멘트라 그렇습니다. 물론 대선후보 측에서는 추가 규제 지역 지정 관련하여 나온 이야기는 없습니다.

 

이에 실현 가능성은 그렇게 높지 않지만, 향후(대선 결과가 나오고 등) 규제 지역이 추가 지정된다면 부동산 세금에 있어서는 어떤 변화가 있을지 살펴봅니다.

 

 

📍 첫째, 규제 지역 중에서는 ‘조정대상지역’이 중요합니다

 

규제 지역은 여러 가지가 있습니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 그리고 최근에 이슈가 되었던 토지거래허가구역 등이 있습니다. 이중 투기지역은 사실상 운영되고 있지 않으니 제외하고, 토지거래허가구역은 사전 허가를 받아야 하고 실거주를 해야 하므로 이 정도로만 간단히 살펴보겠습니다.

 

남은 건 투기과열지구와 조정대상지역인데 이중 부동산 세금과 관련된 것은 조정대상지역입니다. 투기과열지구는 대출, 청약, 정비사업 등과 관련이 있다고 보시면 되겠습니다. 따라서 혹시라도 규제 지역 추가 지정이 된다면 혹시 조정대상지역인지 여부 그리고 시행일 등을 꼭 따져보시기를 바랍니다.

 

아래부터는 조정대상지역으로 지정이 되었다고 가정할 때 달라지는 세금입니다.

 

 

📍 둘째, 취득세 중과 적용이 빨라집니다

 

예를 들어 1번 주택이 있는 상태에서 2번 주택을 비조정대상지역에 위치한 주택 취득 시에는 취득세 중과가 적용되지 않고 1~3% 기본세율이 적용됩니다. 다만 2번 주택이 조정대상지역이라면 8% 취득세율이 적용되고 혹시라도 3번 주택이라면 12%의 취득세율이 적용됩니다.

 

물론 취득세 일시적 2주택을 활용하면 2번 주택이 조정대상지역에 위치하더라도 기본세율 적용이 가능하나 이 경우 3년 내 1번 주택을 매각해야 하므로 이 부분이 가능한지를 점검해야 합니다.

 

 

📍 셋째, 보유세의 경우 과거처럼 조정대상지역 2주택인 경우 종부세 중과세율이 적용될 수 있습니다

 

지금은 조정, 비조정 상관없이 3주택 이상 그리고 종부세 과표 12억 초과 시 종부세 중과세율이 적용되지만, 과거에는 조정대상지역 2주택 역시 종부세 중과세율이 적용되었습니다. 따라서 2주택을 보유 중인데 혹시 조정대상지역으로 지정이 되어 2채 모두 규제 지역에 위치하게 된다면 보유세 변화 정책에 관해 관심을 가지셔야 합니다.

 

 

📍 넷째, 다주택자의 경우 양도세 중과세율이 적용됩니다

 

조정대상지역 중에서 가장 무서운 것이 바로 양도세 중과입니다. 예를 들어 취득 당시에는 비조정대상지역이었는데 양도 당시 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되고 세대 기준 2주택 이상 다주택이라면 양도세 중과가 적용됩니다. 물론 26.5.9까지는 다주택자 양도세 중과가 배제되지만, 이러한 배제 기간이 더 연장될지 여부는 아무도 모릅니다.

 

만약 더 이상 중과 배제가 되지 않고 26.5.10부터 양도세 중과가 시행된다면 이는 ‘양도 당시’로 판단하므로 매우 주의해야 합니다. 왜냐하면 양도세 중과 적용 시 1) 장기보유특별공제를 하나도 받을 수 없고, 2) 기본세율에 중과세율(2주택 20% 포인트, 3주택 이상 30% 포인트)이 추가되기 때문입니다. 이론상 최고세율 75%, 여기에 지방소득세가 더해지면 82.5%를 부담해야 하므로 그야말로 ‘압살적인’ 세 부담이라 할 수 있습니다.

 

물론 중과 배제가 가능한 주택은 여전히 중과가 적용되지 않겠지만(가령, 등록임대주택 중 관련 요건을 모두 준수한 주택 등) 세 부담이 너무 커지고 관련 규정도 매우 복잡하기에 납세협력비용이 지나치게 올라가는 단점이 있습니다.

 

 

이상의 내용을 종합할 때 조정대상지역 추가 지정이 된다면 취득-보유-양도, 전 단계에 걸쳐서 세부담이 올라갈 가능성이 높습니다. 이 경우 투기 수요가 억제될 수도 있지만 과거 문재인 정부 시절처럼 인근 지역으로 풍선효과가 더욱 커질 수 있으니 세 부담 증가뿐만 아니라 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지에 대해서도 면밀하게 지켜보셔야 할 것입니다.

 

아무쪼록 이에 대해서는 계속해서 저희 인사이트 칼럼을 통해 알려드리도록 하겠습니다. 만약 규제 지역이 추가로 나온다면 그때는 좀 더 꼼꼼하게 그리고 수시로 관련 정책을 살펴보셔야 할 것입니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 최근 정부는 규제 지역 추가 지정 가능성에 대해 언급했어요 만약 규제 지역이 추가된다면 조정대상지역 지정이 될 가능성이 가장 높을 거예요 조정대상지역 지정이 된다면 특히 부동산 세금 관련해서 가장 많은 변화가 나올 수도 있어요