홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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🔎 정권 교체 시 보유세 강화가 예상됩니다

 

보유세 부담 증가에 따라, 핵심 지역 고가 아파트들의 가격 조정이 예상되므로 이에 따른 대비가 필요해 보입니다. 

 

최근 몇 년간 대한민국 부동산 시장의 가장 뚜렷한 흐름은 바로 ‘똘똘한 한 채’ 전략이었습니다. 상급지의 집값만 유독 오르다 보니, 덜 선호되는 지역의 주택을 정리하고 강남, 용산, 성수, 반포 등 핵심 지역의 고가 아파트로 갈아타는 수요가 꾸준히 이어졌습니다.

하지만 현재 이런 흐름이 정권 교체를 계기로 바뀔 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 그 이유는 바로 초고가 주택에 대한 세금 폭탄 가능성 때문입니다.

오늘은 이 주제를 중심으로 이야기해 보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

🔎 보유세 완화, 고가 주택 시장을 살렸다

 

예를 들어 현재 강남의 50억 원대 아파트인 아크로리버파크 84타입의 경우, 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세는 연간 약 1,100만 원 수준입니다. 실거래가 54.7억 원 기준으로 보면 세율은 고작 0.2% 수준에 불과합니다.

 

이처럼 세 부담이 낮은 이유는, 윤석열 정부 출범 이후 도입된 보유세 완화 정책 덕분입니다. 재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율로 과세표준을 정하는데, 문재인 정부 당시 60%였던 이 비율이 윤석열 정부가 들어서며 45%로 낮아졌고, 종부세 역시 95%였던 공정시장가액비율이 현재는 60% 수준으로 큰 폭으로 낮아졌습니다. 이로 인해 주택 보유에 따른 세금 부담이 과거보다 훨씬 가벼워졌던 것입니다.

 

 

이처럼 낮은 보유세는 장기 보유를 가능하게 만들고, 그 자체가 부동산 가격의 장기 상승을 뒷받침하는 기반이 됩니다.

 

해외 선진국에서는 고가 주택 보유 시 높은 세 부담이 따르기 때문에 소득이 낮거나 자산이 부족한 사람은 고가 주택 시장에 쉽게 접근하지 못합니다. 반면 한국은 상대적으로 보유세가 낮아, 소득이 많지 않아도 대출 등의 레버리지를 통해 고가 주택을 유지할 수 있는 구조입니다.

 

예를 들어, 미국 뉴욕에서 약 56억 원짜리 주택을 보유하면 연간 보유세만 약 약 1억 700만 원에 달합니다. 집값 대비 보유세가 1~2% 수준인 셈이죠. 하지만 비슷한 가격대인 한국의 아크로리버파크는 보유세가 연간 약 1,100만 원 수준으로, 미국의 10분의 1에 불과합니다.

 

결국, 이처럼 한국의 낮은 보유세 구조가 고가 주택의 매물을 잠그고, 가격 상승을 뒷받침해 온 핵심 요인이었던 셈입니다.

 

 

🔎 고가 아파트에 닥칠 변화

 

그렇다면 만약 정권이 바뀌어 현 야당이 집권한다면 어떤 변화가 생길까요?

 

가장 먼저 예상되는 변화는, 현재 임시로 낮춰진 공정시장가액비율이 원상 복귀될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 곧 보유세 급등으로 이어질 수 있습니다.

 

예를 들어, 현재 아크로리버파크 소유자가 연간 5천만 원 정도의 보유세를 부담하게 된다면? 어떻게 될까요? 소득이 적은 주택 소유자들에게는 큰 재앙이 될 것입니다. 장기 보유에 대한 유인이 사라지고, 매도로 이어질 가능성이 있습니다.

 

실제로 문재인 정부 시절 보유세 보면, 반포자이 84타입(공시지가 20.47억)의 경우 연간 보유세가 3천만 원대까지 나왔습니다. 현재 이 아파트의 공시가격은 24.14억 원까지 오른 상황이므로, 공정시장가액비율이 정상화되면 보유세가 현재에서 2배 이상 오를 가능성이 높아 보입니다.

 

 

물론 민주당도 1주택자 전체를 대상으로 무리한 보유세 인상을 추진하진 않겠지만, 초고가 주택은 예외가 될 수 있습니다.

 

 

🔎 보유세 부담 증가, 초고가 주택 흔들릴 수 있다

 

이 같은 변화는 특히 현금 흐름이 부족한 부동산 투자자들에게는 치명적일 수 있습니다. 특히 노인 부동산 투자자들의 경우, 자산은 수십억 원이지만, 소득은 몇백만 원 수준인 경우도 많기 때문이죠.

 

이들에게 연간 수천만 원의 세금이 부과된다면, 버티기 어렵고, 결국 초고가 주택 매물 증가로 이어질 수 있습니다. 매물이 늘어나면 수급 균형이 무너지고, 가격 하락할 가능성이 큽니다.

 

그동안은 "한 채만 보유하면 세금은 감당 가능하다"는 인식 덕분에 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 유효했지만, 보유세가 크게 인상되게 되면 이 전제가 크게 흔들릴 수 있다는 것입니다.

 

 

🔎 정권 교체, 부동산 전략의 전환점 될 수도

 

결국 정권 교체는 정치적 이벤트를 넘어, 초고가 아파트 시장과 똘똘한 한 채 전략 자체를 흔드는 계기가 될 수 있습니다. 이와 같은 흐름이 현실화된다면, 지금처럼 상급지 고가 아파트 매수에 나서는 전략은 부담이 커질 수 있습니다. 특히 20억 원 이상 고가 아파트가 밀집된 강남, 용산, 성수, 강동구 등은 정책 변화에 따른 가격 조정 가능성이 존재합니다.

 

다가오는 대선 결과가 부동산 시장에 미칠 영향, 그 어느 때보다 클 수 있습니다. 지금은 신중한 판단이 필요한 시점으로 보입니다.

 

지금까지 홈즈부동산 이종호 대표였습니다. 감사합니다.