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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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임대차계약 기간 만료가 다가오는데 임대인이 돈이 없다거나 다음 임차인을 구하지 못해 보증금을 계약 기간 만료일에 줄 수 없다고 한다면 임차인은 어떻게 하여야 할까?

 

 

✔️ 보증금 반환청구 소송 제기 가능

 

임대인이 계약 기간 만료 시 보증금 지급이 어려울 것처럼 보인다면 보증금을 반환하라는 소송을 제기면서 임대인의 재산 보전을 위해 가압류를 함께 진행할 수 있다. 소송을 제기하여도 소장 송달 및 상대방 답변서 제출 등에 상당한 시일이 소요되므로 만기 2~3개월 전에는 소장을 미리 접수하는 것을 추천한다.

 

여기서 주의할 점은 보증금 반환청구 소송을 진행 중이거나 임차 주택이 경매에 넘어갔더라도 임차권등기를 별도로 하지 않았다면 이사를 갈 경우 대항력을 상실하므로 이사를 가지 않고 점유를 유지해야 대항력이 유지된다는 것이다.

 

또한 이사 갈 집을 계약했다면 계약사실 및 계약금의 존재, 추가로 손해발생이 예상되는 경우 그 부분까지 명시적으로 임대인에게 사전통보하여 손해배상청구소송을 대비하는 것이 좋다.

 

 

✔️ 임차권등기란?

 

임차인이 계약 기간 만료 시 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하였는데 이사는 가야 하는 경우 반드시 고려할 조치가 임차권등기이다. 임차권등기란 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청하여 그 사실을 등기부등본에 기재하는 것을 말한다(주택임대차보호법 제3조의 3 제1항).

 

아파트‧빌라‧다가구 등 임차주택의 종류를 불문하고 임차권등기명령을 신청할 수 있으나, 다가구의 일부분을 임차하는 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다(같은 법 제3조의 3 제2항 제2호). 임차권등기는 임대차가 종료되었을 당시 대항력 유무를 불문하고 신청할 수 있으므로 이미 이사를 가서 대항력을 상실하였더라도 신청가능하다(부산고법 2005나17600 판결).

 

임차권등기는 1) 원인에 상관없이 임대차가 종료되고 2) 보증금이 (전부 또는 일부) 미반환된 경우 신청가능하며, 종료 원인을 불문하므로 임차인의 차임연체로 임대차계약이 종료되더라도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 또한 임차권등기는 임대인의 동의를 필요로 하지 않으므로 임차인 혼자 신청가능하다.

 

임대차가 종료되어야 임차권등기는 가능하므로 임대인이 임대차 보증금을 돌려주지 않을 것을 미리 알았다고 해도 임대차계약 종료 전에는 신청할 수 없다.

 

임차권등기를 하면 대항력을 취득하지 못한 임차인은 임차권등기가 경료된 때 대항력을 취득하고(같은 법 제3조의3 제5항 본문), 이미 대항력을 취득한 임차인은 그 임차권등기가 경료된 후에는 대항요건을 상실하더라도 기존에 취득한 대항력 및 우선변제권의 효력이 유지된다(같은 법 제3조의 3 제5항 단서).

 

따라서 임차인은 임차권등기를 한 이후에 이사를 가더라도 여전히 기존의 대항력 및 우선변제권이 유지되므로 보증금을 우선변제받을 수 있다. 임차권등기가 완료되어야 이와 같은 효력은 발생하므로 임차권등기 신청만 한 상태에서 이사를 가서는 안 되고 반드시 등기가 완료된 것을 확인 후 이사를 가야 할 것이다.

 

최근 대법원은 임차권등기 신청만 한 상태에서 등기 완료 3일 전 이사를 하였고, 이후 해당 주택이 강제경매로 넘어간 사안에서 주택 임차인이 주택의 점유를 상실하면 대항력은 점유 상실 시에 소멸된다고 판단한 바 있다(대법원 2024다326498 판결).

 

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않으므로, 임대인이 보증금 반환을 하기 전까지 임차권등기를 말소해줄 필요는 없다(대법원 2005다4529 판결 참조).

 

만약 임대차계약을 체결하려고 하는 목적물에 임차권등기가 기재되어 있다면 임차권등기 이후에 임차한 신규 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없으므로(같은 법 제3조의 3 제6항) 임차권등기가 있는 주택은 가급적 임대차계약을 체결하지 않는 것을 추천한다.

 

핵심 요약 보증금을 반환받기 위해 보증금 반환청구 소송을 제기할 수 있고, 이때 가압류를 함께 하는 것을 추천해요 계약 종료 시 임대차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하여 등기완료 후 이사를 가야 임차인의 대항력 및 우선변제권이 유지됨을 주의해야 해요 임차 주택을 알아볼 경우 임차권등기가 있는 주택은 가급적 피하도록 해요