홈노크

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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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서울에서 재건축 소식이 한창입니다. 물론 분양 물량은 아직 미미하지만, ‘재건축을 추진 중이다~’ 이 정도 소식이 쏟아지고 있어요. 특히 하나의 아파트가 아닌 동네 전체가 들썩이는 곳이 많아요. 그 중 핫플, 목동과 여의도 현재 상황을 담았습니다.

 

 

🔎 목동, 뜨거운 신호탄을 드디어 쏘다

 

지금 목동 일대는 재건축 이슈로 뜨끈뜨끈해요. 최근 목동 6단지가 ‘조합 직접설립 제도’를 활용해 9개월 만에 조합설립 인가를 받았거든요. 평균 3년 9개월 걸리는 과정을 1년도 안 돼 끝낸 거예요. 현재 목동 14개 단지가 재건축 추진 중인데 그 중 6단지가 첫 스타트를 끊었어요. 14개 단지 전체가 재건축을 완료하면 2032년부터 입주가 시작될 것으로 보여요.

* 조합 직접설립제도: 추진위원회 단계를 생략하고 바로 조합을 설립할 수 있게 해주는 제도
* 재건축 프로세스: 안전진단 통과 – 정비구역 지정 – 정비계획 수립 및 변경안 통과 – 조합설립 인가 – 건축심의 및 사업시행인가 – 관리처분인가 – 이주·철거 및 착공 – 분양 및 입주

 

 

🔎 집값, 신고가 찍으며 들썩들썩

 

목동 6단지 전용 65㎡는 지난달 20억 8000만 원에 거래돼 처음으로 20억 원을 돌파했어요. 목동 1단지도 20억 7000만 원에 거래되며 신고가를 경신했어요. 2단지 전용 95㎡는 연초보다 4억 원 오른 26억 원에 거래됐고, 목동 전체 거래량도 작년보다 3배 가까이 늘었어요.

 

 

🔎 입지·개발 겹쳐 기대감 커져

 

1980년대 목동 신시가지 개발이 계획되었는데요. 이곳에 목동 1~14단지가 들어섭니다. 굉장히 오래됐죠? 이곳들이 다 재건축이 진행되고 있어요.

 

이번에 종상향 해결, 안전진단 통과, 학군, 높은 대지지분까지 다양한 요인이 적용되면서 목동 일대의 재건축 기대감은 더욱 커지고 있어요. 조경·공원·보행자 도로 등도 재건축 계획에 포함돼 거주 만족도도 높아질 것으로 기대돼요.

 

 

🔎 그렇지만 허들은 있다!

 

그럼 지금이라도 투자에 뛰어들어야 하나? 이미 너무 오른 집값도 그렇지만, 목동 신시가지는 2021년부터 내년 4월까지 토지거래허가구역으로 묶인 곳이에요. 즉 실거주 의무가 있어 갭투자가 힘들어요. 오래된 (물론 리모델링 된 곳도 있겠지만) 곳에 몸테크로만 가능한거죠.

 

그리고 스트레스DSR 3단계가 7월부터 시행돼요. 한 마디로 대출 한도가 더 팍팍하게 조여지게 돼요. 이 모든 것들을 감안했을 때 목동 투자는 늦은 감이 있지 않나 싶어요.

 

 

🔎 여의도 여기저기 신고가

 

바로 옆 동네로 가볼게요. 목동은 양천구! 여의도는 영등포구죠.

 

여의도 아파트 역시 12곳 단지가 재건축을 추진 중이에요. 서울시가 지구단위계획 결정안 수립에 나서면서 사업이 급물살을 탔고요. 시범·공작·진주·수정아파트는 정비계획 변경을 끝내고 통합심의를 앞두고 있어요. 대교·한양아파트는 이미 사업시행계획 인가를 준비 중이고요.

* 지구단위계획 결정안 : 특정 지역(예: 여의도, 목동 등)의 토지 이용, 건축물 배치, 교통, 경관, 기반시설 등을 종합적으로 계획·관리하기 위한 도시계획의 설계도. “이 지역엔 어떤 건물 높이로, 어떤 용도로, 어떤 방식으로 개발할지”를 정해주는 룰북이에요. 여의도처럼 대규모 아파트 재건축이 몰려 있는 곳은 지구단위계획이 먼저 마련되어야 정비사업(재건축 등)이 본격적으로 추진될 수 있어요.

 

 

🔎 아파트별 어떻게 돌아가고 있나

 

한양아파트는 현대건설을 시공사로 확정해 ‘디에이치 여의도퍼스트’로, 공작아파트는 대우건설이 맡아 ‘써밋 더 블랙 에디션’으로 탈바꿈할 예정이에요. 최고 49층으로 재건축되는 대교아파트는 곧 시공사 입찰을 진행할 예정인데, 삼성물산과 롯데건설이 눈독 들이는 중이죠.

 

 

🔎 집값, 그냥 오르는 게 아냐

 

이런 기대감은 실제 거래에 그대로 반영되고 있어요. 시범아파트 전용 156㎡는 경매로 40억 8,000만원에 낙찰돼 신고가를 경신했고, 수정아파트도 전용 150㎡가 31억 원에 팔렸어요. 삼부아파트 전용 92㎡도 29억 5,000만 원으로 신고가를 찍었고요.

 

 

🔎 그럼 분담금은 얼마?

 

수정아파트의 추정 분담금은 25평 → 25평으로 같으면 2억 1,017만 원을, 25평 → 35평을 택하면 약 6억 6,700만 원이에요. 반대로 150㎡ 보유자가 작은 평형으로 옮기면 최대 8억 원 넘게 환급받기도 해요. 비주거 비율이 20% → 10%로 낮아지는 서울시 조례 개정이 적용되면, 사업성은 더 좋아질 거란 전망도 나왔어요.

 

핵심 요약 목동은 조합 직접설립으로 재건축이 빠르게 추진되며 집값이 뛰었지만, 실거주의무와 대출 규제로 투자 진입이 쉽지 않아요 여의도는 지구단위계획 수립 이후 재건축 사업이 본격화되며 시공사 선정과 함께 고가 거래가 이어지고 있어요 분담금은 평형 선택에 따라 크게 달라지며, 조례 개정에 따라 사업성 개선 기대도 나오고 있어요