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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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보유세는 말 그대로, 특정 자산을 보유하고 있을 때 부담하는 세금입니다. 재산세와 종부세(종합부동산세)로 나뉘는데 재산세는 매년 7월(토지분)과 9월(건물분)을 부담하고, 종부세는 12월에 납부합니다. 

 

다만 종부세는 모두 내는 것은 아니고 대상자에 한하여 부담하는데요, 이러한 이유로 특별한 경우가 아니라면 대부분은 7,9월에 재산세만 내면 되지만 고가주택 혹은 다주택인 경우라면 12월 종부세까지 내야 하기에 보유세 부담은 상당합니다.

 

참고로 종부세 대상자는 1세대1주택 단독 명의라면 보유한 주택의 공시가격이 12억 원을 초과해야 하고 다주택 혹은 공동명의라면 9억 원을 초과한 금액에 대하여 부담합니다.

 

이러한 보유세는 위에서 말씀드린 것처럼 매해 부담해야 하고, 특히나 과거에는 ‘종부세 폭탄’이라는 말이 있을 정도로 상당하였습니다. 아직 매각하지 않은 상황에서 미실현 이익에 대해 부과되는 세금인 만큼 부담이 클 수밖에 없는데요. 어떻게 하면 이를 줄일 수 있을까요?

 

 

📍 첫째, 보유세 과세기준일인 6월 1일을 활용하는 방법입니다

 

이제는 많이들 알고 계시는 방법인데요, 보유세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 이날을 피해서 매수, 매도를 하는 것입니다.

 

즉, 매수자라면 6월 1일이 지나서 취득 잔금을 치르면 당해년도 보유세는 매도자가 부담하므로 이를 피할 수 있습니다. 반대로 매도자라면 6월 1일이 되기 전에 매도 잔금을 해야겠죠? 

 

(그림 1) 보유세 과세기준일 활용하여 매도, 매수하기

 

📍  둘째, 공동명의를 활용하는 방법입니다

 

양도세에 있어서는 공동명의가 절대적으로 유리합니다. 보유세 역시 공동명의가 유리한데요, 주의할 점은 주택 수에 따라 유불리가 달라진다는 점입니다. 즉 1주택자라면 공동명의가 매우 유리, 2주택도 대체로 유리, 하지만 3주택 이상부터는 각별히 유의해야 합니다.

 

1주택자라면 부부공동명의 5:5로 할 때 가장 좋습니다. 비록 재산세는 총량이 동일하여 절세효과가 없다고 하더라도 종부세에 있어서는 공제금액이 1주택 단독명의 12억 보다 더 많은 18억(각자 9억 원씩)으로 더 유리합니다.

 

게다가 1주택 단독명의자가 받을 수 있는 고령자, 장기보유와 같은 최대 80%의 세액공제도 공동명의는 선택할 수 있습니다. 그에 반해 단독명의는 공동명의자처럼 유리한 방향으로 선택이 불가합니다.

 

2주택 역시 대체적으로 공동명의가 보유세에서 유리했습니다. 이는 2주택이 되는 순간 단독명의는 종부세 공제금액이 9억 원으로 줄어드는 데 반해, 공동명의는 여전히 18억까지 가능하기 때문입니다.

 

반면 3주택부터는 유의해야 합니다. 현행 종부세의 경우 3주택이면서 종부세 과표 12억(시세 약 40억 상당) 초과부터는 중과가 적용되어 그렇습니다. 게다가 선거가 지나고 나면 이런 종부세는 부담이 더욱 커질 수 있으므로 가급적 주택 수는 2채 이내로 하시는 것이 갑작스러운 상황에 대응하시기 용이합니다.

 

 

📍 셋째, 주택임대사업자를 활용하는 방법입니다

 

다만 이 방법은 아파트 신규등록이 불가하므로 한계가 명확합니다. 그럼에도 불구하고 비아파트의 경우 여전히 활용이 가능하고, 특히 장기보유해야 하는 정비사업 유형(빌라 등)에는 재개발 투자와 연계하여 이를 활용해볼 수 있으므로 이에 대한 공부가 선행되면 좋습니다.

 

물론 이외에도 보유세 부담이 너무 크다면 해당 주택을 매각 혹은 다른 가족에게 증여해야 합니다. 따라서 양도세 그리고 증여세도 함께 알아두셔야 합니다.

 

 

이렇듯 보유세는 매년 부담해야 하고, 그 기준이 되는 공시가격(혹은 기준시가)이 점진적으로 상승하기에 이에 대한 대비를 해두셔야 할 것입니다. 무엇보다 대선 결과를 보고 이후에 대책 등이 나온다면 이 부분에 대해서도 계속적으로 업데이트 드릴테니, 저희 인사이트 칼럼에 많은 관심가져주시기 바랍니다. 감사합니다. 

 

핵심 요약 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되며 매해 납부하는 세금이에요 특히 미실현이익에 대해 과세되기 때문에 이게 부담될 경우에는 보유, 매도 전략에 상당한 영향을 미칠 수 있어요 보유세의 기준이 되는 공시가격은 매년 꾸준히 상승하는 경향이 있으므로 이에 대한 대비책을 미리 마련해 둬야 해요