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효창공원과 한강대교 사이, 용산구 산천동 언덕에 자리한 리버힐삼성은 2001년 1월 입주한 1,102세대 대단지예요. ‘삼성물산 시공·세대당 주차 1.28대’라는 탄탄한 기본기 덕분에 입주 25년이 지난 지금도 실거래 차트에 끊임없이 점이 찍히죠. GTX-신용산역, 용산국제업무지구 같은 호재가 다시 고개를 들면서 “지금 이 구축을 담아 두어야 할까?”라는 궁금증이 커집니다. 다섯 가지 렌즈를 통해 답을 찾아봤어요.

 

 

✔️ 지역·입지 분석

 

 

단지 정문에서 효창공원앞역(6호선·경의-중앙선)까진 도보 8-9분, 공덕역(5·6·경의·공항철도)은 버스로 10분 거리예요. 용산역·서울역이 모두 2정거장 안이라 KTX·GTX-A를 한 번에 품게 됩니다. 올림픽대로·강변북로로 진입하기도 쉬워 차량 출퇴근 시간이 강남권까지 25분대에 그쳐요. 효창공원 산책로와 한강변 자전거길이 단지에서 1km 안쪽에 있어 “도심인데도 녹지·수변 라이프가 가능하다”는 실거주 후기가 많아요.

 

 

✔️ 가격·시장 지표

 

출처 : 리치고

 

32평 기준으로 2021년 초 11억대에서 상승을 시작해 2022년 1분기 14억 1,300만 원으로 정점을 찍었어요. 금리 쇼크가 겹친 2023년 봄에는 10억4,300만 원까지 미끄러졌지만, 이후 18 개월 동안 V자 반등을 그리며 2025년 들어 13억 7 ~ 13억 9천 선에 재안착했습니다. 거래량은 급락 구간(2022 하반기 ~ 2023 상반기)에만 숨 고르기를 했을 뿐, 2024년 하반기부터 분기당 15-20건이 꾸준히 체결돼 ‘팔 땐 팔리고 살 땐 사는’ 대단지 유동성을 다시 증명하고 있어요.

 

 

✔️ 단지 자체 역량

 

14개 동이 최고 20층, 전용 75·107·145 ㎡로 구성돼 가족 형태 선택지가 넓어요. 315% 용적률·25% 건폐율이라 동간거리가 넓고, ‘연식 대비 쾌적하다’는 평가가 많습니다. 2020년 이후 지하 주차 1,415면 리모델링 덕분에 주차는 세대당 1.28대를 확보했어요

 

 

✔️ 미래 가치와 개발 가능성

 

리버힐삼성 남측 500 m에 GTX-B·노선 환승이 거론되는 신용산역이 있고, 서측 한강대로 일대는 2028년 착공 목표 국제업무지구(옛 용산정비창)가 구체화되고 있어요. 북측 효창공원 일대는 문화·주거 복합 혁신지구로 재편 중입니다. 자체 재건축은 315% 용적률 탓에 당장은 어렵지만, 새 스카이라인에 둘러싸인 ‘입지 귀한 구축’ 포지션이 형성될 가능성이 커요.

 

 

✔️ 자금 계획·리스크 관리

 

32평을 13억 8,000만 원에 매수해 전세 7억(전세가율 51%)을 맞추면 실투자 4억 8천이 필요하고, 이 중 4억 8천을 4% 변동금리로 조달할 경우 월 이자 약 160만 원에 관리비·보유세를 더한 월 현금유출이 180만 원 안팎이에요. 국제업무지구·GTX-신용산·효창 혁신지구 파급효과를 누리려면 최소 5년 보유가 전제되므로 자기자본 비중을 45 % 이상으로 낮추고 2026년쯤 고정금리 전환으로 금리 리스크를 헤지하는 것이 안전하며, 전세 물량이 얇아 공실 위험은 작지만 2027년 전후 도심 신축 입주로 전세가가 흔들릴 수 있으니 만기를 2029년 이후로 길게 잡거나 월세·반전세 전환 시나리오도 함께 준비해 두는 편이 좋습니다.

 

 

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리버힐삼성은 입지·브랜드·대단지라는 3박자를 이미 갖추고도, 국제업무지구·GTX-신용산·효창 혁신지구라는 새 파도를 기다리는 중이에요. 

 

층·라인별 실거래 궤적이 궁금하시다면 [홈노크 앱 > 지도]를 통해 확인해보세요. 숫자 위에 계획을 얹는 순간, 이 용산 구축이 포트폴리오에 들어올지 말지 한층 분명해질 거예요.

 

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이 글은 생성형 AI를 활용하여 임장 시 기본적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 현장 감각과 데이터를 종합해 최적의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다. 

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