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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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현재 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 모든 아파트 단지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있고 위 토지거래허가구역은 올해 9월까지 시행 예정이며, 필요시 정부가 연장 여부를 검토할 수 있다.

 

‘토지거래허가구역’이란 부동산 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 부동산 매매를 할 때 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하는 지역이다. 주거용 토지는 실거주 목적일 때만 허가가 되며, 최소 2년간 직접 거주해야 하므로 전세를 끼고 사는 갭투자는 할 수 없게 된다.

 

 

✔️ 허가를 받기 전 계약을 체결한 경우

 

이와 같은 계약은 무효이나, 확정적 무효가 아닌 추후 허가를 받게 되면 계약이 소급되어 유효가 되는 유동적 무효의 상태가 된다. 토지거래허가 대상이 되는 거래는 ‘대가를 받고 소유권을 이전하거나 지상권을 설정하는 경우’이므로 대가가 없는 상속‧증여나 민사집행법에 의한 경매 등으로 취득하는 경우에는 허가를 받을 필요가 없다.

 

여기서 한 가지 주의할 사항은 증여는 본래 의미의 대가 없는 증여의 경우 허가가 필요 없으나, 수증자가 일정한 부담을 지는 조건으로 증여를 받는 부담부증여(負擔附贈與)의 경우에는 허가가 필요하다는 점이다. 예를 들어 증여자의 대출이나 채무(임대차보증금반환채무 등)를 수증자가 떠안는다면 이는 부담부증여가 되고, 허가가 필요하게 된다.

 

 

✔️ 허가가 거부된 경우

 

토지거래허가구역 내에서 허가 없이 매매계약을 체결하였더라도 이후 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효가 되지만, 최종적으로 허가가 거부된다면 계약은 확정적으로 무효가 된다. 계약이 확정적 무효가 되면, 매수인은 이미 지급한 매매대금의 반환을 청구할 수 있고, 상대방에게 귀책사유가 있다면 손해배상까지 청구 가능하다.

 

 

✔️ 벌칙 및 이행강제금

 

허가 없이 거래하면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금이 부과된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항).

 

토지거래 계약 허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자는 3월 이내의 이행 기간을 부여하고 취득가액(신고된 실거래가)의 10%의 범위에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금이 부과된다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조 제2항).

 

따라서 아파트를 매수 예정이라면 먼저 토지거래허가구역 내에 위치한 부동산인지 토지이음 사이트 등을 통해 확인해 보아야 하며, 토지거래허가가 필요하다면 토지거래계약 허가신청은 정부 24 사이트에서 할 수 있다.

 

핵심 요약 허가를 받기 전 체결한 계약은 추후 허가를 받으면 소급하여 계약이 유효로 되는 유동적 무효의 상태에요 허가가 거부된다면 계약은 확정적으로 무효가 되고, 매수인은 이미 지급한 대금을 돌려받을 수 있어요 아파트 거래 시 토지거래허가대상인 부동산인지 토지이음 사이트를 통해 꼭 먼저 확인하도록 해요