홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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🔎 서론

 

 

5층 이하 서울 상계동의 상계주공5단지는 추가 분담금 6억 나온다고 재건축 못한다는 이야기가 나오고 있고요. 또 동시에 비슷한 층수, 용적률의 분당 목련마을 재건축 같은 경우는 환급을 받는다고 합니다. 분당에서 속도 1등 찍을 거라는 예측이 나오고 있죠.

 

 

둘다 용적률 비슷하거든요. 상계주공5단지도 용적률 93%고, 분당 목련마을로 90% 후반 수준입니다.

 

무슨 차이일까요? 입지? 주민들의 재건축 동의율? 오늘은 이에 대한 이야기해 보겠습니다.

 

 

🔎 상계주공5단지 사업성

 

결론부터 말하자면, 이 모든 차이는 대지지분*에서 비롯됩니다.

상계주공5단지는 11평형이 대지지분 약 12평 수준 반면 목련마을은 26평형이 대지지분 26평, 30평형은 30평 이상을 보유하고 있습니다

*공동주택 (아파트 등)의 전체 대지 면적을 각 세대 소유자의 지분으로 나눈 면적

 

이게 왜 중요하냐고요? 신축 아파트 한 채, 예를 들어 34평을 새로 지으려면 대지지분 12~13평이 필요합니다. 그런데 상계는 12평밖에 없으니, 딱 내 몫 지을 땅만 있는 구조예요. 일반분양으로 수익 낼 여지가 없습니다. 그래서 공사비는 전부 조합원이 부담해야 합니다.

 

 

지금 상계주공5단지 11평이 5억 원이에요. 추가분담금 얼마 나올까요?

 

 

예를 들어, 조합원이 새로 34평(전용 84㎡)짜리 아파트를 받는다고 하면 실제 지을 때 들어가는 면적은 계약면적입니다. 34평 기준 57평 정도 되죠. 그러면 공사비 평당 700만 원 잡았을 때, 57평형이면 약 3.99억 원이 나옵니다.

 

 

여기에 더해 추가 사업비까지도 더해야 하는데, 그러면 총 공사비의 35% 정도 더하면 되죠. 그랬을 때에는 약 5.3억 원의 비용이 필요합니다. 즉, 지금 5억짜리 아파트를 가지고 있어도 추가로 5억 이상을 더 내야 하는 구조라는 겁니다.

 

 

상계주공 5단지를 지금 5억 정도에 매수한다면 추가분담금 약 5.3억을 내고 총매수가 10억 정도에 사야 한다는 말과 같죠. 재건축 시작하면 평균 15년 잡는 데, 15년 기다려서 이 추가분담금 내고 사업한다? 그랬을 때는 조합원들끼리 의견이 다를 수 있을 확률이 높습니다. 

 

 

🔎 분당 목련마을 사업성

 

 

그럼 분당 목련마을은 어떨까요? 분당 목련마을은 이야기가 완전히 다릅니다. 대지지분이 넉넉하죠. 34평을 지어도 12평만 쓰고도 남는 대지로 일반분양을 할 수 있습니다.

이 일반분양 수익이 들어오면 공사비 충당은 물론, 조합원이 오히려 환급을 받는 상황도 가능해지는 거죠. 대지가 앞서 말씀드린 대로 20~30평대가 많으니까요. 입지도 나쁘지 않기 때문에 신축이 들어서면 13~14억 이상 시세도 기대 가능합니다.

그렇기에 재건축 사업성도 좋고, 추진도 빨라질 수밖에 없습니다.

 

 

🔎 결 론

 

재건축 투자는 단순히 입지나 노후도만 봐서는 안 됩니다. 진짜 중요한 건 다음 두 가지입니다.

1. 대지지분이 충분한가?
   → 내가 받을 아파트 짓고도, 일반분양 가능한 땅이 있어야 수익이 남습니다.

2. 일반분양 수익이 없는 구조라면?
   → 결국은 입지와 미래 시세차익이 핵심입니다.
   → 강남 압구정처럼 주변 시세가 압도적으로 높아야 성립합니다.

그렇지 않다면, 대지지분이 곧 사업성입니다.
 

요즘 같은 고분양가 시대에는 일반분양 수익으로 재건축을 굴리는 구조가 돼야 성공할 수 있습니다. 앞으로 재건축 투자 고려하실 때,이 관점으로 들여다보시면 분명 도움이 될 겁니다.