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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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부동산에 관한 분양 계약, 임대차계약 등을 체결하려고 등기부등본을 열람하여 봤더니 소유자로 신탁회사가 등기된 경우를 종종 접하게 된다. 신탁 등기된 부동산을 거래할 때는 어떤 점을 주의해야 할까?

 

 

✔️ 신탁이란?

 

부동산 개발이나 신축을 할 때 금융기관으로부터 돈을 빌려서 사업을 시작하는 경우가 많은데 이와 같은 대출은 사업 초기에 시행하는 것으로 대부분 담보가 충분하지 않을 것이다. 이런 경우 금융기관에서는 안정적인 사업의 추진 및 미래의 부동산에 대한 권리 확보를 위해 신탁을 선호하며, 이에 따라 시행사는 개발 부동산을 신탁하게 된다.

 

신탁은 특정의 재산권을 타인으로 하여금 일정한 자의 이익 또는 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분, 운용, 개발하도록 하는 것을 말하며 등기해야 제삼자에게 대항할 수 있다. 쉽게 말해서 위탁자가 부동산을 신탁회사에 맡겨놓는 것으로, 신탁등기가 되면 부동산의 소유권은 대내외적으로 신탁회사에 귀속된다.

 

여기서 주의할 사항은 단순히 관리 권한만 신탁회사에 이전되는 것이 아니라 소유권 자체가 대내외적으로 완전히 이전된다는 것이다. 즉, 신탁등기가 마쳐지면 위탁자(원 소유자, 시행사 등)는 더 이상 부동산의 소유자가 아니므로 부동산의 관리 권한이나 처분 권한이 없어진다.

 

 

✔️ 신탁등기란?

 

신탁등기를 하여야 제삼자에게 대항할 수 있으며, 신탁등기를 하면 등기부등본 갑구에 신탁회사가 소유자라고 기재되고, 신탁원부의 번호가 기재된다. 신탁원부란 건축주와 신탁사 사이에 체결한 계약의 내용을 알 수 있는 서류로서 위탁자, 수탁자, 수익자 정보 및 신탁 재산의 관리·처분 관련 사항이 기록되어 있으며 등기소에서 발급받을 수 있다.

 

 

✔️ 분양 계약을 체결할 경우

 

공사 중인 아파트나 오피스텔에 관한 분양 계약을 체결하려고 할 때 신탁등기가 되어 있다면 어떻게 하여야 할까? 신탁등기가 되어 있다면 시행사는 더 이상 개발 부동산에 대한 소유권이 없는 자로서 분양 권한이 없으므로 분양 계약을 체결할 수 없다.

 

 

✔️ 임대차계약을 체결할 경우

 

신탁원부상에는 임대차 권한은 누가 갖는지 명시되어 있고, 보통 임대차 권한은 신탁사의 동의를 얻는 경우에만 가능한 것으로 약정하고 있다. 만약 신탁회사의 동의 없이 위탁자와 임대차계약을 체결하면 어떻게 될까? 이는 권한이 없는 자와 계약을 한 것으로 이와 같이 체결한 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 따라서 신탁등기가 있는 부동산에 대한 임대차계약을 체결할 경우에는 신탁원부상 임대차권한에 관한 약정을 반드시 확인하여야 한다.

 

참고로 신탁원부를 확인하지 않고 임대권한이 없는 위탁자와 계약하는 전세 사기 사례가 늘자, 작년 12월 21일부터는 신탁등기 때 등기관이 직권으로 신탁원부를 확인하라는 내용을 기재하는 ‘주의사항 등기제도’가 시행되고 있다.

 

 

정리하자면, 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐진 경우 그 부동산의 소유자는 위탁자가 아니라 신탁회사이며, 위탁자가 부동산의 소유권을 회복하기 전까지는 어떠한 처분행위나 관리행위를 할 수 없음을 주의해야 한다.

 

핵심 요약 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기가 마쳐진 경우 그 부동산의 소유자는 위탁자가 아니라 신탁회사로 변경돼요 등기부등본상 신탁등기가 있으면 반드시 신탁원부까지 확인해야 해요