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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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5월은 가정의 달이라고 하지만 ‘세금의 달’이기도 합니다. 작년, 그러니까 2024년도에 두 채 이상 부동산을 매각하였다면 이에 대해 확정신고를 해야 하고, 주택임대소득(전세, 월세 등)이 있다면 역시 이에 대한 세금을 신고, 납부해야 합니다. 

 

 

📍 특히 주택임대소득은 상가와 같은 비주거용과 달리 과세 대상에 해당하는 경우에만 신고 대상입니다

 

즉, 상가, 사무실 같은 비주거용 임대소득은 발생한 소득에 대해 모두 신고 대상이지만 주택의 경우에는 ‘부부 합산 주택 수’를 그 기준으로 합니다. 

 

(그림 1) 주택임대소득 과세 대상 확인. 제공 : 제네시스박

 

예를 들어 부부 합산 주택 수가 1주택이라면 월세, 간주임대료 모두 비과세이지만 만약 해당 주택이 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택이면서 월세를 주고 있다면 이는 과세 대상입니다. 따라서 이 경우는 전세 임대를 주어야 절세가 가능하겠죠?

 

만약 부부 합산 주택 수가 2주택이라면 모든 월세에 대해 과세가 됩니다. 하지만 간주임대료는 비과세이므로 만약 월세가 아닌 전세 임대라면 역시 비과세가 됩니다. 다만 ‘26년도부터는 2주택 모두 고가주택인 경우에는 전세에 대해 과세가 될 예정입니다.

 

마지막으로 부부 합산 주택수가 3주택 이상이라면 월세, 간주임대료 모두에 대해 과세가 됩니다. 따라서 이때는 임대를 준 다음 해 5월에 종합소득세 신고를 하여야 하는데요, 중요한 건 수입금액(비용 차감하기 전 금액)이 연간 2천만 원을 초과하는지 여부입니다.

 

왜냐하면 2천만 원을 초과할 경우 전액 종합과세가 되므로 세부담이 커질 수 있지만, 2천만 원 이하라면 종합과세 또는 분리과세(14%) 선택이 가능하므로 고소득자라면 분리과세를 선택해서 세부담을 줄일 수 있기 때문입니다.

 

계산법은 분리과세의 경우 연간 수입금액이 2천만 원 이하라면 필요경비 50%를 제하고, 기본공제 2백만 원을 차감합니다. 다만 다른 종합소득금액이 연간 2천 만 원을 초과한다면 기본공제 2백만 원 차감은 불가합니다. 가령, 직장인이 주택임대소득이 발생한다면 비록 수입금액이 연간 2천만 원 이하라 하더라도 기본공제 2백만 원은 불가합니다. 

 

예를 들어 월세가 150만 원인 경우 1년 동안 받은 월세 수입금액은 1,800만 원이고 이를 분리과세로 신고 납부할 경우, 1,800만 원의 50%를 제한 9백만 원이 소득금액이 되고 기본공제 2백만 원을 제하지 않는다면 이에 대해 15.4%(지방소득세 포함)를 적용한 138만 6천 원을 세금으로 납부해야 합니다.

 

여기에서 중요한 점은 해당 금액이 약 한 달 치 월세와 거의 비슷하다는 점입니다. 따라서 월세 소득이 있다면 ‘아, 월세 12개 중 한 개는 세금으로 사라지겠구나!’ 라고 생각하시면 계산이 편합니다. 물론 이 외에도 건보료가 추가될 수 있으며, 특히 2천 만 원 초과가 되어 종합과세가 된다면 다른 소득의 크기가 얼마인지에 따라 세부담은 모두 달라집니다. 당연히 고소득자일수록 세부담은 커지겠죠?

 

 

📍 그럼에도 불구하고 앞으로 수익형 부동산에 대한 니즈는 커질 것 같습니다

 

하지만 이에 대한 과세요건은 점차 강화되는 추세이니 ‘버는 만큼 세금 내자’라고 생각하시고 지속적인 수입을 늘려나가시는 방향을 만들어보시기를 바랍니다. 

 

다음에는 종합과세시 세부담 사례 그리고 분리과세보다 종합과세가 오히려 유리한 경우를 살펴봅니다. 감사합니다.

 

핵심 요약  5월은 주택임대소득에 대해 신고, 납부하는 달이에요 다만 모두 신고하는 것은 아니며 ‘과세 대상’에 해당하는 경우에만 신고하기에 그 외의 경우라면 크게 신경 쓰지 않아도 무방해요 주택임대소득세 과세 대상자라면 매년 5월마다 이에 대해 신고, 납부해야 하므로 이에 대한 요건을 잘 알아둬야 해요