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성남 원도심 가운데서도 신흥동 일대는 오랫동안 ‘재개발 공사판’이라는 이미지가 강했어요. 그런데 2022년 9월, 신흥역하늘채랜더스원이 차례로 입주하면서 이야기가 달라졌습니다. 오늘 다룰 1단지는 그 거대한 새 아파트 숲의 관문 같은 곳이에요. 새집 냄새가 채 가시지 않았지만, 이미 9억을 넘나드는 실거래 가격이 찍히면서 “이곳이 정말 투자할 만할까?” 하는 궁금증이 커졌죠. 데이터와 현장 분위기를 엮어 다섯 가지 렌즈로 찬찬히 들여다봤어요.

 

 

✔️ 지역·입지 분석

 

 

14개 동 1,267세대가 신흥역 1·2번 출구에서 걸어 4-5분 거리에 자리합니다. 분당선은 강남권으로, 수인·분당선 급행은 용인·수원까지 줄을 꿰고 달리죠. 2027년 개통 예정인 성남모란선(가칭) 경전철이 신흥역을 지난다는 계획도 시의회에서 꾸준히 언급되고 있어 교통 호재가 한 번 더 붙을 가능성이 있어요. 도보 생활권에는 성호시장 리뉴얼 공사, 도환1구역 재개발, 대원공원 리모델링이 동시에 진행돼 “집 앞 공사판”이라는 불편을 당장은 겪더라도 3-4년 뒤 완공 효과가 기대됩니다.

 

 

✔️ 가격·시장 지표

 

출처 : 리치고

 

입주 직후 금리 쇼크가 겹친 2023년 봄 7억7,700만 원이 바닥이었고, 2024년 내내 완만한 우상향을 그리더니 2025년 2분기 9억9,000만 원에 최고점을 찍었어요. 이후 실거래는 9억 언저리에서 박스권을 형성해, “9억이 새 기준 가격”이라는 중개사 멘트를 뒷받침하고 있죠. 흥미로운 건 거래량 막대가 2024년 중반부터 본격적으로 늘었다는 점이에요. 조정기(2023)엔 거래가 말랐지만, 반등 구간에선 매 분기 20~30건씩 꾸준히 체결되며 실수요가 바닥을 단단히 받친다는 것을 확인해 줍니다.

 

 

✔️ 단지 자체 역량

 

1단지는 2022년 9월 사용승인을 받은 ‘만 3년 차’ 새 아파트입니다. 14동이 최고 27층까지 솟았고 용적률은 255%, 건폐율 23%라 동간거리와 조경이 여유로워요. 평형이 고르게 분포돼 실거주 수요층 폭이 넓고, 세대당 주차 1.2대 이상이라 입주민 만족도가 높아요. 커뮤니티에는 실내수영장 대신 대형 피트니스·GX룸·골프연습장이 들어섰고, 단지 바로 앞 제일초등학교가 맞닿아 있어 ‘진정한 초품아’라는 현장 후기를 종종 볼 수 있죠.

 

 

✔️ 미래 가치와 개발 가능성

 

단지 남측 도환1구역(1,800세대 예상)이 이미 철거를 마치고 본공사에 들어갔고, 성호시장은 지상 5층 복합몰로 재건축을 추진 중이에요. 두 프로젝트가 완공되면 신흥역 생활권은 신축 아파트와 쇼핑·문화시설로 새 옷을 갈아입게 됩니다. 여기에 성남시가 추진 중인 모란선(성남도시철도)이 신흥역을 경유하면 분당선과 경전철을 한 번에 갈아탈 수 있는 트리플 환승역이 탄생해, 현재 8억대 시세가 한 번 더 레벨업될 가능성이 크죠. 

 

 

✔️ 자금 계획·리스크 관리

 

현재 가격을 9억으로 잡아 79㎡ 매수 시나리오를 짜볼게요. 전세 시세는 같은 면적 4억8천만 원 안팎, 전세가율 약 53 %입니다. 매수 9억 – 전세 4억8천 = 실투자 4억2천이 필요하지만, 전세보증금 일부를 담보로 대출(전세자금 반환 목적) 3억까지 활용한다면 자기자본 약 3억5천으로 진입이 가능합니다. 변동금리 4 %에 3억 대출이면 월 이자 100만 원(연 1,200만 원)을 내야 하고, 재산세·관리비를 더해 월 현금유출 140만 원 내외를 5-6년 버틸 체력이 있어야 해요

 

거래량 추세를 보면 공실 리스크는 작지만, 전세 물량이 얇아 향후 도환1구역·성호시장 입주 시기에 전세가가 한번 흔들릴 수 있어요. 전세 만기를 2029년 경전철 개통 시점과 맞추거나, 2027년쯤 고정금리로 갈아타는 ‘금리 헤지’ 전략을 함께 고려하시면 변동성을 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

 

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신흥역하늘채랜더스원 1단지는 이미 ‘입주 3년 차 신축’이라는 확실한 생활 편익을 누리면서도, 주거·상권·교통 세 개의 파도까지 바라볼 수 있는 드문 카드예요. 한 줄로 정리하면 “오늘은 신축 프리미엄, 내일은 신흥역 생활권 업그레이드” 가 될 가능성을 품고 있죠. 그렇다면 여러분은 9억 대에서 미리 타시겠어요, 아니면 주변 재개발 공사장이 모두 사라진 뒤 더 높은 안전지대에서 올라타시겠어요?

 

신흥역하늘채랜더스원1단지, 층·라인별 실거래 궤적이 궁금하시다면 [홈노크 앱 > 지도]를 통해 확인해보세요. 

 

 

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이 글은 생성형 AI를 활용하여 임장 시 기본적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 현장 감각과 데이터를 종합해 최적의 결정을 내릴 수 있기를 바랍니다. 

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