홈노크

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😎 홈즈부동산 대표 공인중개사 이종호가 현장에서 쌓은 분석 노하우로 시장 동향을 풀이해드려요.

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‘더샵 하이스트’가 2025년 6월 분양을 앞두고 있는데요. 현재 기대감이 상당히 높은 상태입니다. 기존 리모델링 아파트에서는 보기 힘들었던 입지와 상품성을 갖췄다는 평가를 받고 있기 때문인데요, 더샵 하이스트는 분당에서 오랜만에 등장하는 대단지 신축 아파트로, 분당선·신분당선 정자역 초역세권 입지에, 3단지와 4단지를 합쳐 2,000세대가 넘는 대단지입니다.

 

그래서 오늘은 이 아파트가 기존 리모델링의 편견을 깨고, 분당의 새로운 대장 아파트로 거듭날 수 있을지 함께 살펴보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

 

 

🔎 리모델링 = 저평가?

 

그동안 리모델링 아파트는 재건축 아파트보다 한 수 아래라는 인식이 지배적이었습니다. 그 이유는 몇 가지가 있는데요.

 

첫째 이유는, 지금까지 핵심 입지에 위치한 대단지 리모델링 사례가 전무했다는 점입니다. 지금까지 리모델링 사업에 있어, ‘핵심 입지’와 ‘대단지’라는 두 가지 조건을 모두 갖춘 사업지는 거의 없었습니다.

 

예를 들어, 강남구 개포동에 위치한 리모델링 단지인 ‘더샵 트리에’ 역시 뛰어난 입지 조건을 갖췄지만, 232세대 규모로 대단지 재건축과는 비교하기 어려운 수준이었습니다.

 

둘째 이유는, 리모델링 아파트가 비효율적인 평면 구조로 되어 있다는 것입니다. 일명 '동굴식 구조'라 불리는데, 버려지는 공간이 많아 실사용 면적이 매우 좁습니다.

 

 

리모델링 74㎡(30평형)와 신축 59㎡(24평형)의 실사용 면적이 비슷할 정도로, 체감 면적 차이가 크죠. 

 

또한 층고가 낮고, 외관과 배치에서도 자유도가 떨어져 건폐율이 높고 단지가 밀집된 느낌이 강해 답답한 느낌이 있는 것도 단점입니다. 이러한 한계들로 인해 리모델링 아파트는 재건축 아파트에 비해 지금까지 시장 평가가 낮을 수밖에 없었습니다.

 

실제로 개포 더샵 트리에, 더샵 둔촌포레 같은 최근 리모델링 단지들을 보면, 주변 신축 대비 30~40% 저렴한 시세를 형성하고 있습니다.

 

 

"리모델링은 해봐야 제값을 받지 못한다."라는 인식이 나온 이유입니다.

 

 

🔎 리모델링, 편견을 깨다

 

하지만 이번 분당 더샵하이스트는 기존과는 다를 수 있다는 기대가 나오고 있습니다.

 

첫째, 입지가 매우 뛰어납니다. 분당신도시 최상급 입지로 평가받는 '서현-수내-정자' 라인의 초역세권. 경기도권에서도 손꼽히는 입지입니다.

 

 

둘째, 세대수와 커뮤니티 규모가 다릅니다. 3단지 873세대, 4단지 1,149세대, 총 2,022세대의 대단지로, 기존 리모델링 단지들이 보통 300~500세대 규모였던 것과 비교하면, 압도적인 수준입니다. 커뮤니티 시설 또한 기존 리모델링 단지와는 비교할 수 없을 정도로 신축 아파트 수준의 커뮤니티를 갖출 예정입니다.

 

 

셋째, 평면 구성의 단점이 보완되었습니다. 기존 리모델링 아파트가 대부분 ‘동굴식 구조’로 지어진 것과 달리, 더샵 하이스트는 대부분 3베이 구조로 설계되었으며, 별동으로 신축되는 동은 4베이 및 타워형 신축 아파트 구조로 이뤄져 있습니다. 이에 따라 리모델링 아파트의 가장 큰 단점으로 지적되어 온 비효율적인 평면 구조 문제의 상당 부분 해소한 것으로 보입니다.

 

 

🔎 ‘더샵하이스트’ 분당의 대장이 될 수 있을까?

 

과연 더샵하이스트가 리모델링 완료 후 분당의 대장 아파트가 될 수 있을까요? 저는 가능성이 충분히 있다고 봅니다.

 

현재 주변 2004년식 정자 파크뷰 아파트가 20억대에 거래되고 있으며, 판교 준신축 아파트들도 20억을 넘어서는 시세를 형성하고 있습니다.

 

입지적으로 이들과 견줄 수 있는 하이스트가 입주하게 된다면, 리모델링이라는 점을 감안하더라도 20억 이상의 시세 형성이 충분히 가능해 보입니다.

 

 

🔎 리모델링 시장의 ‘시금석’

 

더샵하이스트의 성공 여부는 단순히 이 단지 하나의 문제가 아닙니다. "리모델링 = 저평가"라는 고정관념을 깨는 상징적인 사례가 될 수 있기 때문입니다.

물론, 더샵 하이스트 사례를 리모델링 시장 전체를 대표한다고 보기는 어렵습니다. 이 단지는 세대수와 입지 희소성 측면에서 기존 리모델링 단지들과 차별화된 사례일 뿐이며, 리모델링 사업 전반에 대해서는 여전히 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

 

다만, 만약 더샵 하이스트가 리모델링 사업 완료 후 신축 아파트에 준하는 시세를 기록하게 된다면, 서울 및 수도권 리모델링 시장 전반에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 때문에 앞으로 이 아파트의 흐름을 지켜보며 리모델링 시장의 미래를 함께 고민해 보는 것도 좋은 공부가 될 것으로 보입니다.

 

다음에도 더 좋은 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.