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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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부동산 거래 전 등기부등본을 반드시 확인하라는 얘기는 많이 들어 보았을 것이다. 아파트 거래 예정이라면 특히 어떤 점을 주의해서 살펴보면 될까?

 

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서로, 해당 아파트의 소유권을 비롯한 권리관계를 상세히 기록한 공적 문서이다. 등기부등본은 부동산의 기본적 정보(소재지, 면적, 용도 등)를 알 수 있는 표제부, 소유권과 관련된 정보(소유자 이름, 소유권 이전 및 제한 사항)를 알 수 있는 갑구, 소유권 외의 권리 정보(근저당권, 전세권, 임차권 등)를 알 수 있는 을구로 구성되어 있다.

 

등기부등본은 직접 등기소에 방문해서 발급받을 수도 있지만 인터넷 등기소 사이트(www.iros.go.kr)를 통해 24시간 언제든지 열람(수수료 700원) 및 발급(수수료 1,000원)이 가능하며, 비회원이라도 열람 및 발급에 제한이 없으므로 부동산 거래 전 반드시 직접 확인해보는 것을 추천한다.

 

 

✔️ 주요 확인 사항

 

아파트라면 인터넷 발급 시 ‘집합건물’로 선택하여야 하며, ‘말소사항 포함’으로 발급하여 과거 변동기록도 함께 확인해보아야 할 것이다. 또한 이미 발급된 등기부등본을 열람할 땐 언제 발급했는지 ‘발급일자’도 놓치지 말고 확인하여야 한다.

 

아파트의 경우 표제부에서는 지번, 동‧호수, 전용면적, 대지권 비율 등 기본사항을 확인하고, 실제 주소와 계약서상의 주소가 일치하는지 반드시 확인하여야 한다. 재건축 사업성을 따질 때 가장 중요한 지표가 ‘대지지분’인데 대지지분이란 공동주택의 전체 대지 중 가구 하나에 주어지는 지분으로서 등기부상 ‘대지권비율’을 보면 알 수 있다. 대지권비율은 ‘0000분의 00’식으로 기재되어 있으며 ‘0000분의 50(㎡)’일 경우 뒤의 숫자인 50㎡가 대지지분이 된다.

 

갑구에서는 소유자의 이름, 주소 등 소유자의 인적사항을 확인하고, 공동소유라면 각 소유자별 지분은 어떻게 되는지 확인하여야 한다. 또한 갑구에서 중요하게 확인하여야 할 사항으로는 압류나 가압류 여부, 경매관련사항 등이 있으며, 소유권을 잃을 염려가 있는 압류, 가압류, 가등기 등이 있다면 계약에 신중을 기하는 것이 좋다.

 

을구에서는 근저당권이 있는지 확인하여야 하며, 채권최고액은 통상 실제 채무의 120% 한도로 설정되므로 채권최고액을 통해 실제 채무가 어느 정도일지도 예상해 볼 수 있다. 또한 전세권이 설정되어 있는지도 반드시 확인하여야 한다.

 

만약 등기부등본상 글씨에 붉은 줄로 그어져 있다면 예전에 설정되었다가 소송 취하, 변제 등의 이유로 현재는 말소되었음을 의미한다.

 

 

✔️ 안전한 계약을 위한 검토

 

등기부등본에서 확인되지 않는 세입자의 권리(확정일자 등)는 ‘전입세대 열람내역’을 통해 별도로 확인할 수 있으며, 전세 거래 예정이라면 임대인의 미납된 세금 등은 별도의 납세증명서를 통해 확인하여야 한다.

 

등기부등본은 부동산 거래와 관련된 가장 중요한 공문서라고 해도 과언이 아니므로 계약 당일과 잔금 치르는 날 각각 반드시 직접 발급받아 법적으로 문제될 만한 사항이 없는지 검토하도록 하자.

 

 

핵심 요약 아파트 등기부등본 발급시, ‘집합건물’로 선택하면 되고, ‘말소사항 포함’으로 발급하여 과거 변동기록도 확인해보는 것이 좋아요 제3자가 발급받은 등기부등본이라면 반드시 ‘발급일자’까지 확인해야 해요 계약일 이후 변경된 내용이 없는지 확인하기 위해 계약일 및 잔금지급일 각각 등기부등본을 확인하는 것이 좋아요