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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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임차인의 차임 연체를 방지하기 위해서 임대차계약서 작성 시 임차인의 월차임 연체에 대하여 연체료를 부담시키는 경우가 종종 있다.

 

사적 자치의 원칙상 임차인의 월차임 연체에 대하여 연체료를 특약으로 기재하는 자체는 효력이 인정된다. 다만, 임차인의 월차임 연체에 대하여 과도한 연체료를 규정한 경우가 문제가 될 것이다.

 

예를 들어 월차임 연체에 대하여 월 5%(연 60%)의 연체료를 부담시키는 계약조항과 월차임 연체 등을 이유로 계약이 해지된 경우 임차인에게 임대차보증금의 10%를 위약금으로 지급하도록 한 계약조항이 있다면 위 조항들의 효력은 인정될까?

 

 

✔️ 약관법의 적용

 

어느 정도 규모가 되는 건물의 경우 임대차계약서를 미리 작성하여 두고 임차인이 바뀔 때 그대로 계약을 체결하는 경우가 흔하므로 이와 같은 임대차 계약서는 약관에 해당할 여지가 많다. 약관에 해당한다면 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관법’)의 적용을 받는다.

 

약관이란 ‘그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용’을 말하는 것으로 우리가 흔히 접하는 분양계약서 또는 상가건물에서 통일된 형식으로 미리 인쇄되어 제공되는 임대차계약서 등은 약관에 해당한다고 볼 수 있다.

 

이러한 약관은 사업자가 우월한 지위를 이용하여 자기에게 일방적으로 유리한 사항을 미리 삽입하기 쉬우나, 고객 입장에서는 계약서를 꼼꼼히 확인하지 않아 불리한 조항을 인지하지 못하고 계약을 체결하거나 불리한 조항을 인지했지만 수정하지 못하는 경우가 흔히 있다.

 

 

✔️ 과도한 조항은 무효

 

이와 같은 고객의 피해를 보호하기 위해서 약관법이 규정되었고, 약관법 제6조 제1항은 ‘신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효’라고 규정하고 있고, 2항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항 등은 공정성을 잃은 것으로 추정한다고 규정하고 있다. 또한 제8조에서는 ‘고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관 조항은 이를 무효로 한다’고 규정하고 있다.

 

과도한 연체료 및 위약금을 약정한 경우 대법원은 신의성실의 원칙에 반하거나 부당하게 과중한 지연손해금으로 약관법에 위반되어 무효라고 판단한 바 있다. 또한 약관조항이 무효이므로 그것이 유효함을 전제로 손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 감액할 수 있다는 민법 제398조 제2항의 규정을 적용하여 적당한 한도로 손해배상예정액을 감액하거나, 과중한 손해배상의무를 부담시키는 부분을 감액한 나머지 부분만으로 그 효력을 유지할 수도 없다고 판시하였다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482판결).

 

따라서 이와 같은 경우 계약 조항 자체가 무효이므로 임대인은 약정에도 불구하고 임차인에게 연체료를 아예 받을 수 없게 된다.

 

 

정리하자면, 상가 임대차계약서는 약관에 해당할 여지가 많고, 약관에 해당한다면 과도한 연체료 조항은 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 무효가 되므로 임차인이 월차임을 연체했다 하더라도 임대인은 연체료 전부는커녕 연체료 일부조차 받을 수 없게 된다. 임대차계약서상 연체료율이 부당하게 높게 약정되어 있다면 연체료 약정 자체가 약관법에 위반하여 무효가 아닌지 확인해 보아야 할 것이다.

 

핵심 요약 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용은 약관에 해당해요 계약서가 약관에 해당한다면 과도한 연체료를 약정하는 조항은 약관법에 위반하여 무효가 될 수 있어요 과도한 연체료를 약정한 조항이 약관법에 위반하여 무효가 된다면 연체료는 일부도 지급할 필요가 없게 돼요