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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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🧑‍🏫 ‘앞으로 세무조사는 자금출처 조사가 주로 될 것이다!’

 

약 3년 전 대학원 수업을 들었을 때, 교수님에게서 들었던 내용입니다. 그동안의 세무조사가 벌어들인 소득에 대해 과소 혹은 무신고에 대해 주로 체크를 하였다면, 앞으로는 자금출처를 바탕으로 이에 대해 명확지 않은 내용에 대해 과세하는 방향으로 갈 것이라는 의미였습니다.

 

시간이 흐른 지금, 이 말은 현실이 된 것 같습니다. 현재 부동산 정책은 여전히 규제가 많고 그 결과 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 심화시키고 있습니다. 여기에 대출 규제까지 더해지니 사람들의 마음은 ‘주변에서 빌려서라도 자금을 보태 사자’라는 심리가 커지고 있습니다. 물론 모든 지역이 그렇진 않고 서울 중심지를 위주로 그러합니다.

 

이 과정에서 자금조달계획서가 매우 중요한데, 이에 대해서 어떻게 준비해야 할까요?

 

 

📍 규제 지역은 금액 상관없이, 비규제 지역은 6억 원 이상 시 제출

 

우선 현재 규제 지역인 강남 3구와 용산구는 금액 상관없이 자금조달계획서를 작성, 제출해야 합니다. 특히 규제 지역의 경우에는 관련 증빙자료(예금잔액증명서 등)도 필요하니 미리 챙겨두세요. 비규제 지역은 실거래가 6억 원 이상인 경우 필요한데, 서울 어지간한 곳은 해당 금액을 넘어가니 이 역시 준비가 필요합니다.

 

 

📍 자금조달계획서는 ‘자기자금’과 ‘차입금 등’으로 구성됩니다

 

 

위 이미지가 자금조달계획서 양식인데요, 크게 자기자금과 차입금 등으로 구성됩니다. 가령, 10억 원에 아파트를 매수한다고 한다면 자기자금 6억, 차입금 등 4억…이런 식으로 금액을 맞춰야 하고 필요시 관련 자료를 제출해야 하는 것이죠.

 

 

📍 ‘자기자금’에서 중요한 건 따로 있습니다

 

자기자금에서는 2번 금융기관 예금액이 일반적입니다. 주식, 채권을 매각하거나 부동산 처분 대금 등이 있다면 각각 3번, 6번에 작성합니다. 혹시 매각이 안 되었다면 추후 사후관리를 할 수 있으므로 무작정 적어서는 곤란합니다.

 

그 외 증여 혹은 상속받은 자산이 있다면 4번에 적되, 이에 대해서는 신고가 잘 되는 것이 좋습니다. 

 

 

📍 ‘차입금 등’에서 중요한 건 11번 그 밖의 차입금입니다

 

이제 차입금 등 항목을 볼까요? 가장 큰 비중을 차지하는 건 8번 금융기관 대출액입니다. 즉 대출만 잘 받으면 어지간한 자금 소명은 훌륭히 할 수 있습니다. 따라서 이를 적극 활용하시기를 바랍니다.

 

그 외 임대보증금, 회사 지원금 등이 있는데 특히 유의해야 하는 건 11번 ‘그 밖의 차입금’입니다. 여기에서 부부, 직계존비속 등 가족 간 자금 거래가 나오는데, 이에 대해서는 차용증 작성은 물론 이자 지급 등 실질이 차용에 맞게 잘 준비하시기를 바랍니다. 즉, 단순히 차용증만 작성했다고 해서 차입으로 보는 것은 아니니 실제 돈을 빌리고 이에 대한 증거를 남기는 게 중요합니다.

 

 

이렇듯 자금조달계획서는 일종의 자금출처에 대한 필터 역할을 합니다. 따라서 이에 대해 일차적으로 스스로 체크해보시고 이슈가 있는 사항이라면 사전에 준비하는 것이 좋습니다. 부부 공동명의인 경우 각각 작성해야 하니, 이 부분도 유의 바랍니다.

 

최근 서울시에서도 이상 거래에 대해 조사하였는데요, 앞으로도 이에 대한 점검 등은 늘어날 것으로 보입니다. 관련하여 미리미리 대비하시기를 바랍니다. 감사합니다.

 

핵심 요약 갈수록 중요해지는 자금출처조사, 특히 자금조달계획서 작성이 중요해요 자기 자금과 타인자본으로 구성된 자금조달계획서 작성 시 유의 사항과 자주 물어보는 사례를 통해 알아봤어요