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😎 유튜브 세무/회계 구독 1위의 부동산 세금 전문가 제네시스박이 돈버는 절세 비법을 알려드려요.

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📍 결국 서울시가 백기를 들었습니다

 

토지거래허가구역(이하 토허제)을 해제한 지 35일 만에 이를 다시 재지정 그리고 확대 지정을 한 것입니다. 

 

이로써 부동산 시장에 대한 불확실성과 혼란은 더욱 커지게 되었습니다. 지금, 이 글을 작성하는 시기는 토허제 재지정이 시작되는 3월 24일 이후입니다. 앞으로 강남 3구와 용산 전 지역에 있는 ‘아파트’를 매수할 때는 실거주 요건에 맞춰 매매계약을 진행해야 합니다.

 

특히 토허제를 재지정 및 확대한 지난 3월 19일, 시장의 반응은 생각보다 컸는데요. ‘설마 이렇게 단기간에 다시 재지정할 수 있을까?’ 하는 생각도 그렇지만, 여기에 더해 ‘구 단위’로 지정을 한 건 처음이기 때문입니다. 무엇보다 해당 지역에 있는 ‘아파트’만을 따로 지정한 것도 당황스럽습니다(마치 아파트는 주택 임대 사업자 신규등록을 막은 것과 비슷하다고 할까요?).

 

(그림 1) 토지거래허가구역, 보도자료

 

이런 상황에서 시장은 매우 혼란스러운데요. 이럴 때 부동산 세금 관련해서 놓치지 말아야 할 것은 무엇일까요? 2가지 포인트가 있으니 꼭 이를 점검하시기를 바랍니다.

 

 

📍 첫째, 조정대상지역 추가 지정을 유의하세요.

 

서울시와 정부(국토교통부)는 이번 조치에도 불구하고 시장 분위기가 더욱 과열될 경우 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제 지역을 더 추가할 수 있다고 경고하였습니다. 규제 지역, 특히 조정대상지역으로 지정이 되면 어떤 영향이 있을까요?

 

1️⃣ 우선 양도세 비과세 요건이 강화됩니다

 

즉 취득 후 전체 보유 기간 중 최소 ‘2년 거주’를 해야 비과세가 됩니다. 반대로 지금 비조정 상태에서 주택을 취득하면 2년 보유만 해도 비과세가 가능하니 이걸 잘 구분하시기를 바랍니다. 

 

2️⃣ 다주택자 양도세 중과를 조심해야 합니다

 

비록 26.05.09까지는 다주택자 양도세 중과가 유예이지만 그 이후는 장담할 수 없습니다. 게다가 이는 ‘양도일’을 기준으로 판단합니다. 따라서 다주택자이고 현재 보유 주택이 비조정이라 하더라도 추후 조정대상지역으로 지정이 된다면 양도세 중과가 적용될 수 있다는 점을 꼭 유의하시기를 바랍니다. 

 

3️⃣ 취득세 중과 8%도 조심하시기를 바랍니다

 

현재 1채를 보유한 상태에서 하나를 더 취득하는 경우 비조정대상지역은 여전히 취득세 1~3% 기본세율이 적용됩니다. 그런데 조정대상지역이 추가된다면 이때는 8%를 부담해야 할 수 있으니 유의하세요. 

 

4️⃣ 개인 매매 사업자의 경우 ‘비교 과세’가 적용되어 단기 양도세율을 피할 수 없습니다

 

이렇게 될 경우 개인 매매 사업자는 무용지물이 됩니다. 따라서 개인 매매 사업자를 계속 유지하려면 비조정대상지역에서 투자해야 하니 이 역시 조심해야 합니다. 

 

(그림 2) 규제 지역 종류별 주요 규제, 보도자료

 

 

📍 둘째, 자금출처 등 세무조사에 유의하세요

 

두 번째 유의 사항은 ‘자금출처’입니다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 여전한 가운데 대출 규제가 시행되면 부족한 자금을 구하기 위해 부모로부터 증여를 받거나 금전대차 거래를 하는 경우가 늘어날 것입니다.

 

특히 가족 간 금전대차 거래의 경우 편법 증여 이슈가 늘 발생할 수 있으니 이걸 조심하시기를 바랍니다. 그리고 이에 대해 소명을 제대로 못 한다면 불필요한 세무조사로 연결될 수 있으니 유의하세요(아래 이미지 3번을 잘 보세요).

 

(그림 3) 주택시장 거래 질서 확립, 보도자료

 

이렇듯 토지거래허가구역이 재지정 및 확대 지정되면서 부동산 세금 관련해서는 1) 조정대상지역 추가 지정 여부 그리고 2) 자금출처에 대한 이슈가 꽤 커질 것으로 보입니다. 따라서 여러분들께서는 이러한 점을 고려하셔서 매수 시에는 자금출처 그리고 매도 시에는 양도세 중과 여부를 늘 체크하시면서 거래에 임하시기를 바랍니다.

 

앞으로 1~2개월이 매우 중요할 것입니다. 시장의 반응 그리고 이에 대한 정부 추가 조치는 어떤 것들이 있는지 잘 체크하시기를 바랍니다. 계속해서 인사이트 칼럼에서는 해당 내용을 전달해 드리겠습니다. 감사합니다.

 

 

핵심 요약 토허제 해제 35일 만에 전격 재지정! 부동산 세금 관련해서는 어떤 걸 조심해야 할까요? 가장 먼저 조정대상지역 추가 지정 검토예요. 이 경우 부동산 세금이 더 복잡해지고, 특히 양도세를 조심해야 해요 다음으로 자금출처를 유의해야 해요. 이로 인한 편법 증여 이슈 등 세무조사 가능성이 커져요. 관련 내용을 구체적으로 더 살펴봤어요