홈노크

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😎 두부레터에서 핫한 부동산 이슈를 쉽게 풀어 알려드려요.

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📍거래 데드라인? 이런 적 있었나요?

 

3월 24일부터 토지거래허가구역이 다시 묶였어요. 이번엔 해당 영역이 더 넓어졌죠. 강남, 서초, 송파, 용산구에 있는 모든 아파트가 대상이 됐어요. 즉 이 지역 아파트는 갭투자로 살 수 없고 실거주 목적으로 들어와야 해요. 3월 19일 오세훈 서울시장이 머리 숙여 발표합니다. '24일부터 다시 묶을게'라고요. 그렇게 약 4일간 부동산 시장은 대혼란의 시기를 겪었고, 지금도 겪고 있어요. 

 

그동안 두부에서 계속 짚어왔던 토허제, 약 1달 간의 여정(?)을 총정리해 볼게요.

 

 

📍 풀었다

 

올해 초 오 시장이 슬슬 시동을 걸었어요. 강남 일부 지역에 토허제를 풀 수도 있다고요. 그런데 생각보다 빨리 진행됐어요. 2월 12일, 서울시가 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담) 일부 아파트에 대한 토허제를 해제한 것이죠. 그래도 5월 정도는 돼야 움직임이 있겠다 싶었는데 시동 건 지 얼마 안 돼 벌어진 거예요. 

 

 

📍 푸니까 올랐다

 

토허제로 묶이면 갭투자가 힘들다고 했잖아요? 즉 실수요만 있던 지역에 '투자 수요'가 들어오기 시작합니다. 당장 20억, 30억이 없어도, 전세 끼고 사는 갭투자 수요가 움직인 거죠. 서울시가 발표한 바에 따르면, 

 

 

위 그래프에서 단 7주 만에 빨간 줄이 하늘로 치솟았죠? 아래 도표에서는 강남, 서초, 송파만 계속 붉은색으로 짙어지죠? 단기간에 돈다발이 강남에만 몰렸다는 거죠.

 

가격도 가격이거니와 거래량도 급증합니다. 서울 주간 거래량이 약 1천 건에서 2천 건으로 올라서고, 특히 강남 3구는 200건대에서 400건대로 올라서요. 이게 단 4주 만에 일어난 일이에요. 

 

이 많은 거래 중 갭투자 비율이 상당합니다. 아파트를 살 때 쓰는 자금조달계획서에 '본 아파트에 살고 있는 전세입자를 끼고 매매하겠다'라고 답변한 것이, 1월 35.2%에서  2월 43.6%로 뛰어올랐어요. 즉 갭투자 수요라는 거죠.

 

 

📍 집주인이 왕!

 

사겠다는 사람들이 몰려들자, 매도자 우위가 됩니다. 집 팔겠다는 사람이 갑이 되는 거죠. 그럼 부르는 값이 올라가요. 기존보다 1, 2억이 뛰는 건 기본, 더 높게 받으려고 가계약금을 돌려주면서까지 계약을 취소하거나, 부동산에 내놨던 매물을 거둬들여요.

 

 

📍 옮겨간다

 

특히 잠실이 많이 들썩였는데요. 이곳 집주인들은 집을 비싸게 팔아 강남으로 입성하려고, 그 주변 집주인들은 잠실로 입성하려고, 이런 도미노 현상이 발생해요. 단기간에 너무 올라버린 잠삼대청을 보자니, 우선 들어갈 수 있는 곳 찾습니다. 그러면서 마용성(마포, 용산, 성수)으로 눈을 돌려요. 서울 중심으로 집값이 오르는 걸 보니, 2군 지역도 조만간 흐름을 탈 것 같거든요. 

 

 

📍 묶었다

 

가만히 보니 집값 상승이 심상찮아요. 서울시는 토허제 해제 1달 만에 '다시 묶겠다'고 발표합니다. 이번엔 투기지역(강남 3구+용산구)에 있는 아파트 전부를요. 이제 이곳의 갭투자는 막혀 버립니다. 기한은 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월. 그때 보고 다시 결정한다네요.

 

수요일에 발표하고 차주 월요일부터 시행한다고 하니 업계는 혼란에 빠집니다. 집을 팔아 말아, 집을 사 말아...!! 매매할 수 있는 기회는 주말밖에 시간이 없습니다.

 

 

📍 묶으니 떨어졌다

 

우선 '팔려고 했던 집주인들'은 발등에 불이 떨어졌어요. 다시 묶여버리면 수요가 줄어드니 고가에 집 파는 기회가 언제 또 올지 몰라요. 그래서 호가를 낮춥니다. 잠실엘스 국평(7층)은 토허제 해제 직후 30억 5,000만 원 거래가, 재지정 후 호가 28억까지 떨어졌어요. 그리고 송파구 아파트 매물은 재지정 발표 이후 4% 늘어났어요. 

 

 

📍 다른 곳이 부푼다

 

일명 풍선효과죠. 토허제를 다시 묶은 것도 집값 상승이 다른 지역으로 번져 나가는 조짐이 있었기 때문인데요, 그 조짐은 더 강해지는 것 같아요. 잠삼대청 입성하려다 막힌 사람들이 대안으로 마용성으로 틀고 있거든요. 그럼 또 마용성 집주인 우위가 되면서, 내놨던 매물을 거둬들이고 있어요. 

 

마포구 대장 마포프레스티지자이는 하루 사이 호가가 5,000만 원 오른 매물이 나왔어요. 마포더클래시에서도 기존 매물보다 3000만 원가량 올린 국평 매물이 등장했고요(물론 매매될지는 미지수).

 

 

📍 대출도 비상

 

서울시는 토허제를 묶으면서 다주택자들에 경고도 내렸어요. 은행들에 '갭투자에 대한 대출을 엄격히 하라'는 압박을 가합니다. 우리은행은 28일부터 강남·서초·송파와 용산 소재 주택 구입 목적 신규 주담대를 중단한다고 밝혔어요. 하나은행도 27일부터 서울 지역에 한해 ‘유주택자의 구입 목적 주택담보대출’ 및 ‘조건부 전세자금대출’의 신규 취급을 중단한다고 했고요. 

 

 

📍 그래서 6개월 뒤엔?

 

우선 이번 토허제 재지정은 6개월이에요. 집값이 다시 잠잠해지면 풀지 말지 고민해 보겠다는 건데요. 안 풀 가능성이 더 커요. 이번 사태를 통해, '우리나라에 부동산 수요가 이렇게 들끓고 있었구나'를 알게 됐어요. 몇십억짜리 거래가 단기간에 일어났으니까요. 물론 갭투자도 일부 있지만, 어찌 됐든 돈 들고 대기하던 사람들이 많다는 사실이 여실히 드러난 것이죠.

 

 

📍 그리고 '역시 강남'이 입증됐어요

 

잠시 잠깐 오르내림이 있을지언정, '부동산은 우상향'이란 공식에 대입하면 강남 집값은 지금이 가장 쌀 때가 된 것이죠. 이미 오른 가격을 유지하다, '토허제'같은 트리거가 다시 나타나면 또 한 번 튀겠죠. 그렇기 때문에 마용성, 강동이라도 사겠다고 계속 움찔움찔하는 거예요.

 

그리고 지금 계속 서울 공급 물량이 부족하다는 얘기가 나와요. 심지어 1~4월 서울에 나온 분양 물량은 단 1건에 불과해요. 이런 것들이 수요 심리를 자극해, 당분간은 집값이 서서히 오를 거란 전망이에요. 그럼 또 정부가 초강수를 둘 텐데, 옥죌 때마다 부작용이 생긴다는 건 이제 익숙해져 버렸네요.