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😎 부동산 판례 전문가 장보혜 변호사가 부동산 투자에 꼭 필요한 법률 정보를 쉽게 알려드려요.

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✔️ 상가를 임차하여 식당을 하던 중 상가건물이 압류되었다는 것을 알게 되었다면 계속 영업할 수 있을지 걱정부터 될 것이다

 이와 같은 경우 우리 상가건물 임대차보호법은 본 법의 적용을 받는 상가건물 임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 대항력*이 생긴다고 규정하고 있다.

*임차인이 제삼자, 즉 임차 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그밖에 임차 상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도*와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청*하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

*건물의 사용이 가능하도록 임대인으로부터 임차인에게로 점유를 이전하는 것.

*사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 신청하는 것으로, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 신청할 수 있다.

임대차는 위 규정에 의할 때 그 등기가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 경우에는 그다음 날부터 대항력이 생긴다.

단순히 계약서를 작성한 것만으로는 대항력이 생기지 않으며, 실제 사업개시일이 아닌 사업자등록을 신청한 날을 기준으로 대항력이 발생한다는 점을 주의해야 한다. 

따라서 상가를 임차하여 영업하던 중 상가건물이 압류되었다는 소식을 들었다 하더라도 이미 대항력을 갖춘 경우라면 계속 영업하는 것이 가능하므로 걱정할 필요는 없을 것이다.

 

✔️ 그렇다면 대항력은 언제 발생할까? 

대항력은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날 0시부터 효력이 발생한다. 예를 들어, 사업자등록신청은 2025년 1월 1일에 마쳤지만 상가를 인도받은 날이 같은 해 2월 10일이라면 두 가지 조건을 마친 다음 날인 2025년 2월 11일 자정부터 대항력이 생기게 된다는 의미이다. 

위와 같이 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매되더라도 새로운 상가건물 소유자 또는 경락인에게 기존 임대차계약의 내용대로 임차권의 계속을 주장할 수 있으므로 계약기간 동안 영업을 지속하는 것이 가능하고, 10년의 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 또한 임대차계약이 종료될 때 신규임차인을 주선하여 권리금 회수를 하는 것도 가능하다. 

 

핵심 요약 상가건물 임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날 0시부터 대항력이 발생해요 대항력이 있다면 새로운 상가건물 소유자 또는 경락인에게도 기존 임대차계약의 내용대로 대항할 수 있으므로 계속 영업하는 것이 가능해요