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😎 KB부동산 수석 전문위원으로 활동중인 박원갑 부동산 전문가가 그동안의 투자 노하우를 살려 부동산 투자 전략을 쉽게 알려드려요.

오늘은 강남벨트에 대해 함께 알아볼까요?

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우리나라 지도로 보면 부동산 투자의 축은 남쪽이 대세이다. 충남 연기와 공주 일대 2,210만 평에 세종시를 짓고 경기도 남부 지역에 판교 테크로밸리, 매머드급 반도체 공장까지 들어서게 되면서 부동산 투자 자금들이 남쪽으로 쏠린다. 당연히 부동산값도 ‘남고북저' 현상이 나타나고 있다.

 

 

📍 수도권 부동산시장은 T자형 강남벨트가 주도

 

횡(가로, 橫) 으로는 올림픽대로와 종(縱, 세로) 으로는 경부고속도로를 잇는 T자형 벨트이다. T자형 강남벨트가 아니라 T자형 준강남 벨트로 불러도 좋다.

 

횡으로는 강서구 마곡지구-목동-여의도-반포-압구정-청담-잠실-고덕 지구까지 이어진다. 물론 지리적으로 강북에 자리 잡고 있고 강북강변도로를 끼고 있는 용산과 성수동도 포함해야 할 것이다.

 

그리고 경기도 하남도 준강남에 편입시켜야 할 것 같다. 주택시장을 주도하고 있는 요즘 MZ세대는 어지간한 강북 외곽지역보다 하남시 거주를 더 선호하고 있다. 일각에서는 하남을 ‘서울시 하남구’로 불러야 한다는 얘기도 나온다. 단순한 행정구역이 아니라 생활권역으로 부동산 투자 지형도를 봐야 한다는 이유에서다.

 

또 T자형 강남벨트의 종으로는 강남-판교-용인-광교(수원)-동탄신도시까지 포함된다. 최근 삼성반도체 공장이 들어선 평택에 젊은 층 인구가 몰리면서 인기를 끌고 있는데, 지금 분위기라면 T자형 강남벨트에 넣어야 할 것 같다. 큰 그림으로 보면 이 T자형 강남벨트가 부(富)의 벨트로 부동산 투자자금이 쏠린다.

 

눈을 감고 상상해 보라. 청명한 봄, 칠흑 같은 한밤중에 우리나라 3,000m 상공에서 국토를 내려다보고 있다면? 헤드라이트를 켠 수많은 자동차가 오가는 모습이 보이지 않는가? 자세히 보면, 한강 물길처럼 일정한 띠를 형성한 채 도도히 흐르는 황금색 불빛 띠를 보게 될 것이다.

 

서울을 제외한 지역에서 강한 불빛 띠는 어디일까? 아마도 교통량이 많은 경부고속도로일 것이다. 왜 한밤중에 자동차들이 많이 오갈까? 경제 활동을 위해서, 단순히 말해 돈을 벌기 위해서이다. 도로는 바로 '돈의 길'이다. 도로가 생기면, 집값도 오르고 땅값도 오른다.

 

 

📍 꾸준히 투자금이 유입될 곳

 

요즘 경부고속도로를 축으로 곳곳에 아파트 단지가 병풍처럼 들어서고 있다.

 

지금도 경부고속도로를 타고 지방으로 내려가다 보면, 서울~동탄신도시 일대까지는 아파트 단지가 도로 양쪽으로 펼쳐져 있는 것을 볼 수 있다. 앞으로 10년 후면 경기도 오산, 평택, 충남 천안까지 경부고속도로 주변이 아파트로 둘러싸여 마치 아파트 단지 사이에 있는 도로를 달리는 듯한 기분이 들지 않을까?

 

부동산 가격이 오르기 위해서는 실수요만으로는 힘들다. 꾸준히 투자자금이 유입되어야 한다.

 

지도를 펴놓고 큰 시각에서 접근해야 할 것이다. 그래서 서울을 제외한 지역에서 부동산 구입할 때는 될 수 있는 대로 경부고속도로(제2경부고속도로 포함) 주변의 땅이나 도시를 대상으로 좁혀야 할 것으로 보인다. 단순히 거주목적이 아니라 투자 목적까지 고려하면 말이다.

 

수도권 북부 지역도 GTX 개통 등 나름대로 많은 개발 호재를 가지고 있다. 하지만 투자 지형을 바꿀 만큼 메가톤급 호재는 아니다. 영향이 제한적인 '국지적인 호재' 일 뿐이다.

 

실제로 KB국민은행 부동산 시세에 따르면 최근 10년간 경기도에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳이 성남시 분당구로 81.48%에 달한다. 경기도 아파트값 평균 상승률(44.52%)을 훨씬 웃돈다. 다만 투자 인기 지역은 거품을 조심해야 한다.

 

메가톤급 호재가 있는 지역에선 가격이 오를 때는 급격하게 오르지만, 하락할 때는 다른 지역보다 더 많이 빠진다. 이른바 변동성이 클 수 있다는 점을 고려해야 한다는 것이다. 투자수요가 몰리면 가격에 거품이 끼기 마련이다.

 

따라서 호재 지역에선 항상 시세 흐름을 고찰해야 한다. 너무 단기간에 시세가 급등했다면 한발 물러서는 것이 좋다. 거품이 잔뜩 묻는 가격을 추격 매수하는 것만큼 위험한 일은 없다. 남들이 쳐다보지 않을 때 저가에 매수하는 것이 좋을 것이다. 아무리 좋은 지역도 비싸게 사면 무용지물이다.

 

 

이야기 요약

횡으로 마곡에서 하남, 종으로는 용산에서 평택까지 투자자금이 몰려 부동산 부의 벨트 형성 다만 단기 거품이 낀 곳은 경계, 시세 잘 보고 판단해야